توسعه یک سیستم اطلاعات جغرافیایی مبتنی بر وب برای ارزیابی اموال انبوه تمرکز اصلی این تحقیق بود. وب GIS توسعه‌یافته امکان انتشار، استخراج و تجزیه و تحلیل موثر اطلاعات ارزش‌گذاری انبوه زمین را از طریق اینترنت فراهم می‌کند. همچنین امکان اتوماسیون فرآیند ارزیابی اموال انبوه را با کامپایل یک پایگاه داده متمرکز ارزشیابی انبوه فراهم می کند. حوزه انتخابیه Westlands، یکی از مناطق اداری شهرستان نایروبی به عنوان مطالعه موردی استفاده شد. این تحقیق بر اتوماسیون رول ارزیابی اموال انبوه با ایجاد یک پایگاه داده متمرکز که برای همه کاربران در پورتال GIS مبتنی بر وب قابل دسترسی است، متمرکز شد. این کار با سفارشی سازی و یکپارچه سازی یک سیستم GIS مبتنی بر وب مبتنی بر منبع باز QuantumGIS، GeoServer و PostgreSQL/PostGIS به عنوان یک پایگاه داده رابطه ای انجام شد. APIهای Leaflets برای توسعه یک رابط کاربری جغرافیایی تعاملی و دوستانه استفاده شدند. سیستم توسعه‌یافته کاربران را قادر می‌سازد تا داده‌های مکانی را مشاهده کرده و با آنها تعامل داشته باشند. این امر کارایی و اثربخشی فرآیند تصمیم گیری و به اشتراک گذاری داده ها را برای ارزیابی انبوه دارایی و اهداف بهینه مالیات بر دارایی بهبود می بخشد.

کلید واژه ها

منبع باز ، سیستم های اطلاعات جغرافیایی ، ارزش گذاری املاک ، پایگاه داده های مکانی

1. مقدمه

افزایش روزافزون شهرنشینی فرصت‌هایی را برای توسعه بازار املاک و مستغلات ارائه می‌دهد که نیازمند یک رویکرد ارزیابی کارآمد دارایی برای تهیه یک فهرست ارزش‌گذاری انبوه به‌روز برای مالیات بهینه دارایی است [ 1 ]. با این حال، ارزیابی دقیق ارزش اموال برای مدت بسیار طولانی مشکل بوده است [ 2 ]. ارزیاب‌های دارایی به منظور پیش‌بینی آگاهانه ارزش انبوه دارایی، بر دسترسی به شواهد جامع، قابل اعتماد و به موقع از معاملات اخیر ملک تکیه می‌کنند [ 3 ]] . محدودیت‌های قانونی در انتشار داده‌ها برای عموم، محدودیت‌های محرمانه و نگرش‌های محافظه‌کارانه مانع از دسترسی به داده‌ها در بازار املاک شهرستان نایروبی می‌شود که امکان ارزیابی کارآمد و منظم اموال را فراهم می‌کند. در دسترس بودن ثبت مرکزی فروش و محرمانه بودن اطلاعات زمین، ارزیابی اموال توسط مقامات شهرستان را برای اهداف مالیات بر دارایی بر اساس ارزش دارایی آنها تسهیل می کند. همچنین یک الزام قانون اساسی در ارزیابی قانون اساسی کنیا برای رتبه بندی قوانین قانون Cap-266 کنیا است که اجازه می دهد فهرست ارزش گذاری انبوه پس از هر 10 سال تهیه شود تا درآمد قابل توجهی از این املاک ایجاد شود [ 4 ]] . با این حال، این مورد برای شهرستان نایروبی که همچنان به فهرست ارزش‌گذاری انبوه تکیه می‌کند که آخرین بار در سال 1980 تهیه و به‌روزرسانی شده بود، صادق نبوده است. این ممکن است به دلیل کمبود منابع برای تهیه فهرست ارزش‌گذاری انبوه به‌روز باشد. به صورت منظم آماده سازی کارآمد و مؤثر فهرست ارزش گذاری انبوه و متعاقب آن مالیات بهینه زمین بستگی به در دسترس بودن اطلاعات با کیفیت و صحیح ویژگی های زمین دارد [ 5 ].

ارزیابی انبوه اموال ممکن است با استفاده از روش‌های ارزش‌گذاری سنتی موجود مانند روش‌های مقایسه‌ای، روش‌های هزینه و روش تحلیل تعاملی که ممکن است جامع، زمان‌بر، نادرست و با ناسازگاری داده‌ها مشخص شود، ارزیابی شود [ 6 ]. به این ترتیب، نیاز فزاینده ای برای توسعه رویکردهای ارزش گذاری جایگزین وجود دارد که قادر به تخمین ارزش اموال تعداد زیاد به روشی اقتصادی بر اساس سیستم های اطلاعات جغرافیایی هستند که قادر به نمایش پویایی و توسعه شهری فضایی هستند [ 7 ].] . با این حال، این روش‌ها زمانی مؤثر و کارآمد می‌شوند که در یک سیستم اطلاعات جغرافیایی ادغام شوند که مدیریت داده‌های معاملات فروش ملک را در تهیه فهرست ارزش‌گذاری انبوه و در نتیجه اتوماسیون کامل ارزیابی انبوه دارایی را خودکار می‌کند [ 8 ].

نیاز به یک پایگاه داده سیستم اطلاعات یکپارچه شهرستان (ICIS) برای شهرستان نایروبی وجود دارد که در آن تمام اطلاعات مربوط به یک ملک از همه منابع جمع‌آوری شده و در فهرست به‌روز ارزیابی انبوه دارایی جمع‌آوری شود. تمام اطلاعات مربوط به همه مالکان و دارایی های قابل قبول باید با طراحی یک سیستم ارزش گذاری انبوه به روشی جامع به روشی قابل اعتماد حفظ شود. این سیستم همچنین باید یک سیستم چند کاربره متمرکز، مبتنی بر وب و نقش محور باشد، که در آن همه کاربران دارای ورود و نقش های خاص خود برای دسترسی به اجزای مختلف سیستم وب GIS هستند.

توسعه نمونه اولیه برای یک لیست ارزیابی زمین انبوه مبتنی بر GIS برای حوزه انتخابیه Westlands با تعیین یک هدف کلی که توسعه یک GIS مبتنی بر وب برای ارزیابی زمین انبوه برای حوزه Westlands بود، به دست آمد. این تحقیق همچنین با اهداف خاصی هدایت شد که هدف آن:

・ ایجاد یک پایگاه داده مکانی متمرکز برای قطعات زمین در حوزه انتخابیه Westlands که مالکیت هر قطعه از املاک را مشخص می کند.

・ ایجاد یک نقشه وب برای دارایی های قابل قبول مالک در فهرست ارزش گذاری انبوه برای حوزه انتخابیه Westlands.

・ ایجاد یک لیست ارزیابی انبوه زمین مبتنی بر وب خودکار برای اهداف مالیات بر دارایی و جمع آوری درآمد.

سیستم توسعه یافته را می توان در مرورگر اینترنت با استفاده از دستگاه های الکترونیکی مختلف مانند رایانه، تبلت و تلفن های هوشمند در دسترس قرار داد. سیستم توسعه‌یافته می‌تواند توسط چندین کاربر در گذشته قابل دسترسی باشد، برخلاف برنامه‌های دسکتاپ GIS که در گذشته به یک کاربر اجازه می‌دهد. این سیستم در مقایسه با برنامه دسکتاپ GIS که نیاز به آموزش و تجربه حرفه ای دارد، کاربر پسند و آسان برای استفاده است.

تازگی این تحقیق توسعه یک سیستم اطلاعات جغرافیایی مبتنی بر وب بود که ارزش گذاری دارایی را با فناوری های نقشه برداری وب ادغام می کند. توسعه یک GIS مبتنی بر وب یک فناوری جدید در کشورهای در حال توسعه مانند کنیا است که در آن ارزیابی اموال با استفاده از رویکردهای سنتی که در تهیه فهرست ارزیابی انبوه برای مالیات بهینه دارایی ناکارآمد و ناکارآمد هستند، ادامه یافته است. با توجه به شهرنشینی سریع در آفریقا و اتکای بیش از حد به درآمدهای مبتنی بر منابع مالی زمین، کشورهای در حال توسعه، نیاز به رویکردهای خودکار ارزیابی اموال را برای جمع آوری درآمد بهینه از این املاک دارند.

2. حوزه مطالعاتی

حوزه انتخابیه Westlands به عنوان منطقه مورد مطالعه نشان داده شده در شکل 1 برای این تحقیق انتخاب شد و بخشی از منطقه شورای شهرستان نایروبی است. این شهرستان در زیر شهرستان Westlands با مساحت 72.4 کیلومتر مربع ^واقع شده است. این منطقه از مناطق مرتفع حومه مانند لیک ویو، هایریج، کیتیسورو روندا و موتایگا و همچنین مناطق فقیرنشین مانند کاپتاگات، گیتوگورو، کانگمی و دیپ سی، امجی وا هوروما، کیباگاره، ندومبوئینی، ماسایی و سوسوا تشکیل شده است.

منطقه مورد مطالعه انتخاب شده در خدمت شهرنشینی سریع و توسعه املاک و مستغلات است که از یک واحد مسکونی تا چند مسکونی و از چند مجتمع مسکونی تا چند توسعه تجاری را شامل می شود. این منطقه دارای ارزش ملکی بالاتری در بازارهای املاک و مستغلات است. ارزش اموال در منطقه در مقایسه با املاک مشابه در CBD هنوز نسبتاً کمتر است. سرمایه گذاران املاک به شدت در این منطقه سرمایه گذاری می کنند و در نتیجه قیمت زمین به سرعت در حال افزایش است.

3. روش ها و مواد

3.1. مجموعه داده های مورد استفاده

جدول 1 فهرستی از تمام مجموعه داده های مکانی و غیر مکانی را نشان می دهد که برای توسعه نمونه اولیه برای حوزه انتخابیه Westlands استفاده شده است. برنامه های کاربردی نرم افزار منبع باز در جدول 2 در توسعه و اجرای یک برنامه GIS مبتنی بر وب برای منطقه مورد مطالعه استفاده شده است.

3.2. نیازسنجی کاربر

ارزیابی نیاز کاربران برنامه GIS مبتنی بر وب پیش بینی شده انجام شد

با انجام مصاحبه های شخصی با استفاده از سوالات ساختاریافته. در مجموع 100 پرسشنامه برای چندین کارمند اعم از مدیران ارزشیابی، افسران ارزشیابی، افسران داده و افسران GIS توزیع و اجرا شد. از 100 پرسشنامه اجرا شده، 80 پاسخ دریافت شد و برای تعیین ویژگی هایی که می خواهند در سیستم استفاده کنند استفاده شد.

3.3. جمع آوری و جمع آوری داده ها

یک اسکنر با فرمت بزرگ برای ایجاد یک داده شطرنجی از نقشه کاغذی موجود استفاده شد. همانطور که اسکن انجام شد، تصویر اسکن شده بر روی صفحه نمایش کامپیوتر نمایش داده شده به عنوان یک فایل دیجیتال شطرنجی ذخیره شده است آماده georefencing. مجموعه داده‌های قطعه زمین از طریق نقشه‌های کاداستر ژئوفنسینگ و دیجیتال‌سازی با استفاده از QGIS جمع‌آوری شدند. بلوک‌های ارزش‌گذاری جغرافیایی نیز از طریق دیجیتالی کردن نقشه‌های منطقه‌ای ارزیابی نسخه چاپی تعیین‌شده توسط دفتر ارزش‌گذاری شهرستان نایروبی ثبت شدند. مجموعه داده های قابل مقایسه فروش از کمیسیون سرزمین ملی کنیا در قالب فرمت نسخه چاپی جمع آوری شد. سپس برای ادغام آسان تر در یک محیط سیستم اطلاعات جغرافیایی، آنها را در جداول اکسل وارد کردند.

3.4. تهیه فهرست ارزش گذاری انبوه

فهرستی از ویژگی‌های موجود در فهرست ارزیابی با فرآیند ورود داده‌ها پر شد که شامل اطلاعات شخصی مالک قابل نرخ‌گذاری مانند نام مالک و آدرس محل ملک، شماره سریال، شماره نقشه، شماره قطعه زمین و اندازه قطعه، کد بلوک ارزیابی جغرافیایی بود. ، نرخ بلوک ارزیابی جغرافیایی، ارزش بازار ملک و ارزش سایت بهبود نیافته (USV). یک فهرست ارزش‌گذاری انبوه مبتنی بر GIS از پایگاه داده دسترسی مایکروسافت با وارد کردن آن به QGIS 3.0 ایجاد شد و سپس با استفاده از ابزار اتصال مکانی موجود در QGIS 3.0 به مجموعه داده شکل فایل قطعه زمین پیوست.

3.5. پردازش و دستکاری داده های مکانی

نصب نرم افزار Quantum GIS 3.0 با دانلود QGIS 3.0 از اینترنت انجام شد [ 9 ]] و در رایانه نصب می شود و سپس برای دیجیتالی کردن و دستکاری لایه های داده برای املاک قابل مقایسه، قطعات زمین، مناطق ارزیابی جغرافیایی جاده ها استفاده می شود. نقشه های کاغذی هارد کپی با استفاده از اسکنرهای با فرمت بزرگ اسکن شدند و به عنوان تصویر ذخیره شدند. سپس تصویر اسکن شده به صورت جغرافیایی ارجاع داده شد و در قالب یک فایل شکل از یک قطعه زمین دیجیتالی شد. GIS کوانتومی همچنین برای تبدیل داده‌های جدولی در اکسل برای ارقام داده‌های ارزش‌گذاری انبوه دارایی، اطلاعات مالک دارایی و متعلقات به فرمت شکل فایل Esri و داده‌های ویژگی مربوطه اضافه شده استفاده شد. بررسی کیفیت داده ها از طریق ارزیابی و اعتبارسنجی داده ها انجام شد. اتصال به پایگاه داده PostGIS با درج اعتبار مورد نیاز با استفاده از یک پلاگین PostGIS موجود در QGIS 3.0 پیکربندی شد.

3.6. ایجاد پایگاه داده مکانی

پایگاه داده PostgreSQL 9.5 در فهرست فایل های برنامه پیش فرض نصب شد و پورت جدید را به 5433 سفارشی کرد و یک رمز عبور فوق العاده پایگاه داده برای استفاده در هنگام دسترسی به پایگاه داده تنظیم شد. یک پایگاه داده فضایی جدید برای ارزش گذاری انبوه در PostgreSQL با استفاده از یک رابط کاربری دوستانه PgAdmin III ایجاد شد. PostGIS 2.3 برای PostgreSQL 9.5 با استفاده از سازنده پشته نصب شد و یک اتصال پایگاه داده با تعیین نام کاربری ورود به سیستم، رمز عبور و پورت به عنوان تنظیم شده هنگام نصب PostgreSQL تکمیل شد [ 10 ]. پرس و جوهای مختلف SQL برای ایجاد جداول مختلف برای پایگاه داده برای Web GIS برای مجموعه داده های ارزشیابی انبوه زمین اجرا شد. اتصال به QGIS نیز با استفاده از پلاگین PostGIS در QGIS انجام شد.

وارد کردن Shapefiles به پایگاه داده

تمام شکل فایل‌های ایجاد شده برای منطقه مورد مطالعه به جداول رابطه‌ای مربوطه در پایگاه داده PostgreSQL تبدیل شدند. این برای اطمینان از عملکرد تجزیه و تحلیل فضایی بر روی داده های اشیاء جغرافیایی انجام شد. تبدیل شکل فایل ها به جداول پایگاه داده PostgreSQL با وارد کردن فایل های شکل با استفاده از پلاگین مدیر import/export shapefile در PostGIS انجام شد. جداول وارد شده شامل تمام ویژگی های shapefile از جمله مختصات و هندسه است که هر ویژگی را در پایگاه داده تعریف می کند. تمام لایه های برداری برای کل منطقه مورد مطالعه به یک پایگاه داده متمرکز وارد شدند. اتصال بین پایگاه داده PostGIS به QuantumGIS نیز انجام شد تا از به روز رسانی بلادرنگ پایگاه داده از طریق پیکربندی پلاگین PostGIS در QGIS 3.0 اطمینان حاصل شود.

3.7. طراحی و توسعه پورتال وب

یک GeoServer منبع باز به عنوان یک سرور داده مکانی برای انتشار داده های مکانی و برنامه های نقشه برداری تعاملی در اینترنت استفاده شد [ 11 ]. GeoServer از نظر عملکرد و سرعت در پردازش مجموعه داده های بزرگ عملکرد عالی دارد. این برنامه در بالای برنامه های نصب شده Apache، Tomcat و PHP اجرا می شود. برای طراحی اپلیکیشن WebGIS از زبان نشانه گذاری انتقال ابرمتن (HTML)، PHP، جاوا اسکریپت و CSS استفاده شده است.

3.8. توسعه رابط کاربری کاربر پسند جغرافیایی

از رابط های برنامه نویسی برنامه کاربردی جزوات (API) برای توسعه یک رابط جغرافیایی و کاربر پسندتر برای پلت فرم وب GIS استفاده شد. رابط طراحی شده به گونه ای ساخته شده است که تعامل کاربر در جهت تحقق اهداف کاربر ساده و کارآمد باشد. رابط کاربری این امکان را به کاربران می دهد تا پایگاه داده فضایی قطعات زمین را برای مشاهده داده های مورد نیاز انتخاب و جستجو کنند. کاربر همچنین قادر است با ابزارهای ناوبری جهانی مانند بزرگنمایی، کوچک نمایی و بزرگنمایی کامل تعامل داشته باشد تا نقشه را در مقیاس های مختلف و شناسایی ویژگی های مختلف نقشه مشاهده کند. تصاویر Esri و نقشه‌های پایه خیابان باز نیز در سیستم گنجانده شدند تا زمینه فضایی منطقه مورد مطالعه را از نظر نقشه‌برداری داده‌ها و تجسم در پورتال وب GIS بهبود بخشد. شکل 2نمای در حال اجرا وب GIS توسعه یافته را نشان می دهد.

3.9. تست و پیاده سازی سیستم

هر جزء از چارچوب WebGIS هر دو در پایگاه داده پیاده سازی شده است

و سطوح برنامه وب مورد آزمایش قرار گرفتند. تمام جداول رابطه ای ایجاد شده برای آزمایش هندسه مجموعه داده های برداری در پایگاه داده PostGIS بارگذاری مجدد شدند. در صورتی که هندسه ها ایجاد نشده باشند، چنین جدولی در GeoServer رسم نمی شود. به این ترتیب شکل فایل دوباره تبدیل می شود تا زمانی که هندسه ها ایجاد شوند. ارتباط بین پایگاه داده فضایی ایجاد شده و QGIS نیز با ایجاد اتصال مجدد در QGIS آزمایش شد و سپس لایه داده انتخابی در پایگاه داده مستقیماً از پایگاه داده در QGIS بارگذاری شد. ویرایش‌ها روی داده‌های برداری انجام شد و سپس در ذخیره‌سازی تغییرات مستقیماً در جدول رابطه‌ای که به نوبه خود به GeoServer و برنامه وب متصل است، اعمال شد، بنابراین تغییرات هنگام نمایش لایه داده در Geoserver منعکس می‌شوند.

4. نتایج و بحث

4.1. سیستم اطلاعات جغرافیایی مبتنی بر وب برای ارزیابی انبوه اموال

توسعه نمونه اولیه یک سیستم اطلاعات جغرافیایی مبتنی بر اینترنت برای مدیریت ارزش‌گذاری انبوه زمین برای حوزه انتخابیه Westlands در شهرستان نایروبی است. از سه طبقه اصلی تشکیل شده است. لایه اول یک سرور کاربردی است که از یک سیستم پایگاه داده منبع باز و فعال فضایی تشکیل شده است که برای استفاده توسط همه کاربران متمرکز است. ثانیاً، لایه مشتری، یک سیستم ارزیابی انبوه GIS مبتنی بر وب که در وب‌سایت اصلی در شکل 3 میزبانی می‌شود، شامل ماژول‌های ارزیابی برای نقشه‌برداری دارایی، بلوک‌های ارزیابی جغرافیایی، سیستم مدیریت درآمد مبتنی بر GIS خودکار، وضعیت پرداخت و داده‌های فروش خودکار است. سیستم مدیریت.

4.1.1. پایگاه داده مرکزی منبع باز

ایجاد پایگاه متمرکز ارزیابی اموال انبوه که بر اساس بخش پایگاه داده در جدول 3 نشان داده شده استقابلیت اطمینان و سرعت به روز رسانی رول ارزش گذاری انبوه را بهبود می بخشد. ذخیره سازی متمرکز معمولاً از اجزای با کیفیت بالاتر و افزونگی استفاده می کند که به طور قابل توجهی قابل اعتمادتر از ذخیره سازی محلی است. این پایگاه داده مجازی سازی را تسهیل می کند و در صورت تمایل، دسترسی جامع به داده ها را از هر نقطه جهان توسط چندین کاربر فراهم می کند. به‌روزرسانی‌های انجام‌شده در پایگاه‌داده‌ای که در فضای ذخیره‌سازی متمرکز اجرا می‌شود، به همه کاربران نهایی منتقل می‌شود، برخلاف ذخیره‌سازی محلی، که فقط برای رایانه‌ای اعمال می‌شود که در شهرستان نایروبی وجود داشته است. این پایگاه داده حداکثر یکپارچگی داده ها و به حداقل رساندن افزونگی داده ها را تضمین می کند، زیرا تنها محل ذخیره همه داده ها همچنین به این معنی است که یک مجموعه داده معین فقط یک رکورد اصلی دارد. این به حفظ داده های ارزش گذاری انبوه املاک تا حد امکان دقیق و سازگار کمک می کند و قابلیت اطمینان داده ها را در شهر افزایش می دهد. پایگاه داده رول ارزیابی انبوه متمرکز همچنین امنیت داده ها را در مدیریت مقادیر وسیعی از اطلاعات حساس مالک دارایی شهرستانی که حفاظت از داده ها یک مسئله حیاتی است، بهبود می بخشد. پایگاه داده مرکزی چالش های کمتری را نسبت به اطمینان از داده ها ایجاد و ارائه می کند

امنیت در چندین سایت ذخیره سازی محلی سیاست‌های دسترسی به داده‌ها با پیاده‌سازی شبکه‌های خصوصی مجازی رمزگذاری‌شده، فایروال‌ها و حفاظت از رمز عبور دقیق در سیستم ارزش‌گذاری انبوه، آسیب‌های داده را محدود می‌کنند. پایگاه داده رول ارزش گذاری انبوه به یک فناوری منبع باز وابسته است که آن را برای شهرستان نایروبی ارزان تر می کند. قطعه متمرکز آماده شده برای موجودی قطعه، ارزش بازار خاص هر قطعه زمین و شناسایی مالکیت هر قطعه از ملک را تعیین می کند. پایگاه داده متمرکز انتقال داده ها و مدیریت پایگاه داده ثبت زمین را آسان تر تضمین می کند و رویکرد مقرون به صرفه تری را در ارزیابی انبوه اموال در شهر فراهم می کند.

4.1.2. برنامه ورود کاربران به سیستم

برای به دست آوردن حقوق دسترسی به سیستم، کاربران باید با استفاده از نام کاربری ثبت شده و اطلاعات رمز عبور نشان داده شده در شکل 4 وارد سیستم شوند. برای داشتن اعتبار ورود، مدیر سیستم باید یک کاربر جدید ثبت کند و اعتبار دسترسی را ارائه کند. پورتال وب برای ثبت نام کاربران استفاده شده است و برای هر بار ورود، اعتبار نام کاربری و رمز عبور برای اطمینان از ورود ایمن و جلوگیری از دسترسی غیرمجاز کاربران تایید می شود.

4.2. تعامل و نمایش نمایشگر وب GIS

برنامه نقشه برداری دارایی در شکل 5طراحی شده است تا قابلیت های عملکردی مختلفی را ارائه دهد که در سیستم نقشه برداری با استفاده از ابزارهای مختلف ساخته شده است. پنجره نقشه یک نمای فضایی از بسته ها و مناطق ارزیابی را در طول سال ارزیابی قبلی در اختیار کاربر قرار می دهد. نقشه با استفاده از یک متغیر نقشه جاوا اسکریپت که بر روی مجموعه ای از خدمات نقشه کاشی کاری شده و خدمات نقشه پویا طراحی شده بود، گردآوری شد. کاربران می‌توانند با کلیک کردن و کشیدن نقشه در اطراف نقشه حرکت کنند یا با استفاده از چرخ پیمایش روی ماوس خود، مقیاس نقشه را افزایش یا کاهش دهند تا در مکان یابی ویژگی‌های مورد علاقه سهولت و بزرگنمایی تا حد ممکن انجام شود. برای مشاهده کل نقشه در حداقل مقیاس پیش فرض استفاده می شود. کاربران پیشرفته تر همچنین می توانند از روش شیفت انتخاب برای انجام زوم هدفمند در یک منطقه مشخص استفاده کنند. اندازه قطعه زمین روی نقشه طوری طراحی شده بود که بسته به مقیاس نقشه تغییر کند.

برای قطعات زمین با تک کلیک بر روی چند ضلعی ویژگی برای ایجاد یک پنجره بازشو که اطلاعات توصیفی را در فهرست ارزش گذاری انبوه زمین نمایش می دهد. رابط اصلی نقشه برداری دارای سوئیچ لایه است که از نقشه های پایه مختلف و داده های ارزش گذاری برای قطعات زمین، نام مکان ها و داده های جاده ها تشکیل شده است. در برنامه وب نقشه‌برداری مناطق ارزش‌گذاری جغرافیایی، کاربر می‌تواند با استفاده از موس خود روی رایانه یا با استفاده از صفحه لمسی برای حرکت و با استفاده از + و ? آیکون ها برای بزرگنمایی یک تابع مکان نیز در هر دو برنامه وب موجود است که از خدمات موقعیت مکانی موجود در دستگاه برای تقریب موقعیت فعلی کاربر استفاده می کنند.

4.2.1. اتوماسیون جستجوی اموال و بازیابی داده ها

اتوماسیون جستجوهای اموال مبتنی بر GIS در سیستم، کاربر را قادر می‌سازد تا اطلاعات دارایی خاصی را با استفاده از شماره بسته از پایگاه داده متمرکز ارزشیابی انبوه جستجو کند. کاربر سیستم می تواند از کادر جستجو برای استخراج داده های خاص مربوط به یک ویژگی خاص استفاده کند و به موقعیت خاص بسته مورد علاقه زوم کند. قابلیت بازیابی داده ها کاربر را قادر می سازد تا اطلاعات مربوط به ویژگی قطعه زمین مانند شماره قطعه، مالک قطعه، منطقه، خیابان، املاک، ارزش زمین، کد ارزیابی جغرافیایی، شماره نقشه، نرخ منطقه ای ارزیابی جغرافیایی و ارزش سایت بهبود نیافته را به دست آورد. این نوع اطلاعات برای سرمایه گذاران دارایی بسیار مفید است که می خواهند قبل از تصمیم گیری صحیح در مورد معاملات ملک، تمام ویژگی های زمین ذکر شده در بالا را بدانند. شکل 6نتایج جستجوی اموال را از پایگاه داده متمرکز نشان می دهد.

4.2.2. اندازه گیری مساحت و فاصله در وب GIS

این سیستم کاربران را قادر می سازد تا اندازه گیری طول و مساحت را بر روی نقشه به ترتیب با استفاده از ابزار اندازه گیری طول و مساحت انجام دهند. طول را می توان بر حسب فوت اندازه گیری کرد در حالی که اندازه گیری مساحت با فوت مربع و مایل مربع اندازه گیری می شود. موقعیت جغرافیایی کنونی روی نقشه وب را می توان بر حسب طول و عرض جغرافیایی بر حسب درجه اعشار با کلیک بر روی نقطه مورد نظر روی نقشه اندازه گیری کرد. در جایی که روی نقشه و مختصات آن که در کادر اندازه گیری در واحدهای انتخابی فهرست شده است، کلیک کرده اید، یک نماد نشانگر سبز ظاهر می شود. در شکل 7

توابع اندازه گیری طول و مساحت را که روی نقشه وب انجام می شود نشان می دهد. این به فرد امکان می‌دهد تا با اندازه‌گیری ساده منطقه و نرخ‌های ارزش‌گذاری جغرافیایی منطقه یا بلوک، ارزش یک ویژگی با اندازه منطقه مورد نظر را در یک منطقه ارزیابی جغرافیایی خاص محاسبه کند. سرمایه گذاران املاک می توانند ارزش یک ملک را بدون توجه به اندازه مساحت در برابر سایر عوامل موثر بر ارزش ملک بدانند.

4.3. سیستم فرعی سیستم اطلاعات جغرافیایی مبتنی بر وب برای ارزیابی اموال

سیستم اطلاعات جغرافیایی مبتنی بر وب توسعه‌یافته از زیر سیستم‌های مختلفی تشکیل شده است که شامل نقشه‌برداری اموال GIS انبوه، نقشه‌برداری بلوک ارزیابی GIS، سیستم رول ارزش‌گذاری انبوه، سیستم خودکار مدیریت درآمد مبتنی بر GIS، وضعیت پرداخت و سیستم مدیریت داده‌های فروش خودکار می‌شود. در شکل 8 نشان داده شده است . مؤلفه‌های توسعه‌یافته GIS مبتنی بر وب در مجموع یک سیستم ارزیابی انبوه به کمک GIS (GAMA) را تشکیل می‌دهند، زیرا ابزارهای GIS و سیستم‌های ارزیابی انبوه به کمک رایانه را یکپارچه می‌کند.

4.3.1. سیستم مدیریت رول ارزش گذاری انبوه مبتنی بر GIS

کل سیستم امکان اتوماسیون کامل، به روز رسانی مستمر و به موقع فهرست ارزش گذاری انبوه بر اساس سیستم اطلاعات جغرافیایی را فراهم می کند که در تصمیم گیری در مورد املاک ارزش گذاری شده بسیار کارآمد و موثر است. یک پایگاه داده متمرکز به روز امکان مالیات بهینه اموال را فراهم می کند. سیستم GIS مبتنی بر وب امکان تبادل داده بین سیستم ارزیابی زمین، محاسبه نرخ زمین و سیستم صورتحساب را فراهم می کند. این نشت را کاهش می دهد و سیستم قوی تری برای صورتحساب، پرداخت، تطبیق و هر هدف دیگری که در نظر گرفته می شود، می دهد.

لازم است. کاربر می تواند با استفاده از پورتال سیستم مدیریت رول ارزش گذاری انبوه که در شکل 9 نشان داده شده است، اطلاعات دقیق را از پایگاه داده رول ارزشیابی جستجو کند . این سیستم همچنین به فرد امکان می دهد مالیات بر دارایی را بر اساس پایگاه داده متمرکز برای ارزیابی انبوه زمین بازیابی کند. محاسبات نرخ زمین پس از درج شماره بسته در کادر جستجو به طور خودکار ایجاد می شود.

4.3.2. سیستم مدیریت درآمد خودکار مبتنی بر GIS

توسعه یک سیستم ارزیابی انبوه به کمک GIS در این تحقیق می‌تواند برای بهینه‌سازی جمع‌آوری درآمد از مالیات بر دارایی املاک با ارزش بر اساس پایگاه‌داده‌ای متمرکز به‌روز و متمرکز استفاده شود. سیستم در شکل 10 با ایجاد یک مشتری الکترونیکی و پایگاه داده متمرکز دارایی راه حلی را برای مدیریت آسان و مطمئن منابع درآمد حاصل از مالیات بر دارایی ارائه می دهد. مالیات بر املاک را می توان با سیستم به صورت بلادرنگ با استفاده از نقشه های GIS مبتنی بر وب کنترل کرد. اتوماسیون سیستم جمع آوری درآمد، اجرای الکترونیکی درآمد را از طریق راستی آزمایی بلادرنگ سوابق پرداخت کنندگان مالیات بر دارایی نشان داده شده در شکل 11 افزایش می دهد.. درآمد جمع آوری شده می تواند برای ارائه خدمات و زیرساخت ها استفاده شود و در نتیجه زندگی همه مردم شهرستان بهبود یابد. این سیستم بر جمع‌آوری و حذف به‌موقع مالیات بر دارایی در مرجع ارزیابی انبوه زمین نظارت می‌کند.

4.3.3. اتوماسیون سیستم مدیریت داده های مقایسه ای فروش

سیستم GIS وب، ارزش‌گذاران را قادر می‌سازد تا داده‌های مربوط به اموال با ارزش و فروش املاک مشابه را در یک محله و حتی در مکان‌های مختلف، از جمله تفاوت بین قیمت‌های ملک، جمع‌آوری کنند. دستیابی به برآوردهای منطقی دقیق از ارزش زمین در کل مرز ارزیابی ممکن است. را

سیستم مدیریت داده اساساً یک سیستم اطلاعاتی مبتنی بر میدان برای جمع‌آوری ارزش‌های منطقه‌ای ارزیابی جغرافیایی املاک توسط ارزش‌گذار از فروش قابل مقایسه با معاملات اخیر دارایی است. این کار کل فرآیند جمع آوری فروش قابل مقایسه با املاک را خودکار می کند که سپس برای استخراج مقادیر نرخ GVB استفاده می شود که به قطعات زمین در منطقه ارزیابی اعمال می شود. تمام داده‌های مربوط به معاملات املاک فروش با استفاده از پورتال مبتنی بر وب جمع‌آوری می‌شود، بنابراین کل سیستم ارزیابی انبوه زمین برای هر دولت شهرستان یا مقام محلی خودکار می‌شود. اطلاعات مالکیت قطعه، شماره قطعه زمین در مرجع ارزیابی، کد GVB، منطقه، خیابان، املاک و ارزش داده‌های قابل مقایسه فروش در سیستم GIS مبتنی بر وب ثبت می‌شود.شکل 12 کل فروش را نشان می دهد

پورتال مدیریت و جمع آوری داده های قابل مقایسه

4.4. ارزیابی نیازهای کاربر برنامه GIS مبتنی بر وب

بازخورد کاربران در مورد طراحی برنامه GIS مبتنی بر وب جمع آوری شد. به شرکت کنندگان در نظرسنجی فرصتی داده شد تا با برنامه GIS مبتنی بر وب تعامل داشته باشند و پس از آن از آنها یک سری سوالات پاسخ کوتاه و چند گزینه ای پرسیده شد که از پاسخ های پنج لایه ای لیکرت استفاده می کردند. سوالاتی برای سنجش نحوه درک کاربر از برنامه وب از نظر قابلیت استفاده، تعامل وب و کاربردی طراحی شده است. 88٪ از پاسخ دهندگان دریافتند که برنامه وب دارای یک رابط کاربری بصری است و همانطور که در شکل 13 نشان داده شده است برای استفاده آسان است.

در شکل 14 ، 40 درصد از پاسخ دهندگان دریافتند که گنجاندن ابزار بزرگنمایی و کوچک نمایی بر روی نقشه وب ابزاری مؤثر برای تجسم نقشه ارزش زمین و ویژگی های ارزش گذاری است، 27 درصد پاسخ دهندگان از عملکرد جستجو راضی بودند زیرا مؤثر بود. در مکان یابی قطعه زمین مورد علاقه بر روی نقشه وب. 13 درصد از پاسخ دهندگان همچنین احساس کردند که کنترل نقشه پایه یک ویژگی بسیار مهم در نقشه وب است زیرا زمینه نقشه منطقه نقشه برداری را برای ارزیابی انبوه زمین ارائه می دهد. این ابزار زمینه نقشه منطقه مورد مطالعه را از نقشه های خیابان باز و عکاسی هوایی به دست می دهد. 8٪ از پاسخ دهندگان همچنین دریافتند که کنترل نقشه کامل تعامل کاربر با GIS مبتنی بر وب را بهبود می بخشد و تنها 1٪ از پاسخ دهندگان موقعیت جغرافیایی را به عنوان ابزاری حیاتی برای مکان یابی کاربر می دانند.

5. نتیجه گیری

این مطالعه منجر به توسعه یک سیستم اطلاعات جغرافیایی مبتنی بر وب برای پایگاه داده رول ارزیابی اموال انبوه شد. این سیستم اتوماسیون را ارائه می دهد

و راه‌حل‌های مدیریتی برای ارزیابی اموال انبوه، با ارائه یک پایگاه داده مشترک، از این رو کاهش تکرار و کاهش هزینه تعمیر و نگهداری. سیستم اطلاعات جغرافیایی مبتنی بر وب برای ارزیابی انبوه، نقشه برداری یکپارچه اموال را در سراسر مرجع ارزیابی تضمین می کند. مؤلفه نقشه‌برداری دارایی تعاملی جستجوهای زمین را انجام می‌دهد، رول ارزیابی انبوه دارایی را خودکار می‌کند و پایگاه داده را به‌روزرسانی می‌کند که به مرجع ارزیابی دارایی و بینندگان دارایی نتایج مورد نظر را به‌موقع مؤثر و کارآمد می‌دهد. توسعه دهندگان، بانک ها، مشاوران املاک، مشاغل و صاحبان خانه را قادر می سازد تا یک ملک بدون درز را مشاهده کنند و اطلاعات مالیات بر دارایی را در سراسر منطقه مورد مطالعه بازیابی کنند. این سیستم همچنین یک رابط نقشه برداری اموال انبوه ارائه می دهد که تضمین می کند حوزه انتخابیه Westlands از پیشرفت فناوری GIS در ارائه خدمات خود استفاده می کند. این سیستم همچنین یک جریان ساده از اطلاعات ارزیابی زمین را با داشتن سیستم پایگاه داده متمرکز و قابل دسترسی برای همه ارائه می دهد و از این رو اطمینان حاصل می کند که فرآیند سازمان یافته جمع آوری، ذخیره و انتشار اطلاعات مربوط به ارزیابی دارایی وجود دارد. از این مطالعه، می توان نتیجه گرفت که GIS مبتنی بر وب برای ارزیابی زمین انبوه یک برنامه کاربردی آینده نگر در دنیای جغرافیایی است و پیشرفت مهمی نسبت به GIS رومیزی سنتی است. کاربرد آن تکراری بودن و ناهماهنگی را از بین می برد و با هزینه کمتر برای هر کاربر، اطلاعات مکان را به راحتی و به طور مستقیم در بین سازمان ها در دسترس قرار می دهد. اینترنت رسانه ای را برای پردازش اطلاعات مکانی به میزانی بیشتر از GIS سنتی در اختیار کاربران قرار می دهد. این مطالعه شالوده ای را برای مدیریت صحیح یک لیست ارزشیابی انبوه مبتنی بر GIS برای اهداف بهینه مالیات بر دارایی ایجاد می کند. این به تحقق چشم انداز کنیا 2030 در توسعه یک مجموعه درآمد بهینه برای رفاه ساکنان شهر از نظر ارائه خدمات کمک می کند. این تحقیق را می توان برای ایجاد یک سیستم ارزیابی اموال مبتنی بر GIS در سراسر کشور برای ارزش گذاری تمام منابع موجود که می تواند خدماتی را برای طیف گسترده ای از کاربران ارائه دهد، از نهادهای دولتی و پایان دادن به افراد خصوصی گسترش داد. بهبودهای بیشتر در سیستم می‌تواند شامل قابلیت‌های بهبود یافته برای انجام تجزیه و تحلیل با استفاده از داده‌های موجود باشد. عملکرد سیستم همچنین می تواند به گونه ای بهبود یابد که از تمام رویه های مربوط به اداره زمین مانند تخصیص اسناد مالکیت پشتیبانی کند.

منابع

[ 1 ]	Deshmukh, MH, Khare, R., Pandey, K. and Kumar, D. (2016) REIS: A Spatial Decision System for Land Valuation Society of Geomatics هند. مجله ژئوماتیک، 10، 19-23.
[ 2 ]	Yang, Y., Sun, Y., Li, S., Zhang, S., Wang, K., Hou, H. and Xu, S. (2015) یک رویکرد وب مبتنی بر GIS برای ارائه اطلاعات قیمت زمین. ISPRS International Journal of Geo-Information, 4, 2078-2093. https://doi.org/10.3390/ijgi4042078
[ 3 ]	Dimopoulos, T. and Moulas, A. (2016) پیشنهادی از یک سیستم ارزیابی انبوه در یونان با سیستم CAMA: ارزیابی تکنیک‌های GWR و MRA در شهرداری تسالونیکی. علوم زمین باز، 8، 675-693. https://doi.org/10.1515/geo-2016-0064
[ 4 ]	دولت کنیا (2013) ارزیابی و ارزیابی رتبه دولت محلی.
[ 5 ]	Neene, V. (2017) توسعه یک برنامه نقشه برداری ویژگی GIS موبایل با استفاده از محاسبات ابری موبایل. International Journal of Advanced Computer Science and Applications, 8, 57-66. https://doi.org/10.14569/IJACSA.2017.081008
[ 6 ]	Adamuscin، A. (2017) ارزیابی املاک و مستغلات در اروپای مرکزی شرقی: تحلیل مقایسه ای لهستان و اسلواکی. مجله Towarzystwo Naukowe Nieruchomosci، 25، 50-62. https://doi.org/10.1515/remav-2017-0029
[ 7 ]	نور، ن.م.، اسماوی، م.ز و عبدالله، ع. (1394) بازآفرینی شهری پایدار: GIS و روش قیمت‌گذاری لذت‌گرا در تعیین ارزش فضای سبز در محدوده مسکونی. Procedia-Social and Behavioral Sciences, 170, 669-679. https://doi.org/10.1016/j.sbspro.2015.01.069
[ 8 ]	Shehu, E., Vorpsi, EM and Afezolli, A. (2015) ارزش گذاری انبوه و ضرورت پیاده سازی GIS (سیستم اطلاعات جغرافیایی) در آلبانی. مجله مهندسی عمران و معماری، 9، 1506-1512.
[ 9 ]	QGIS (2018) https://www.qgis.org/
[ 10 ]	PostgreSQL (2018) https://www.postgresql.org/
[ 11 ]	Geoserver (2018) https://geoserver.org/