استفاده از GIS برای بررسی پتانسیل داده های رتبه بندی کسب و کار برای تجزیه و تحلیل سهام و تغییر ارزش برای اداره زمین: مطالعه موردی یورک

خلاصه

این مطالعه پتانسیل GIS را برای نقشه‌برداری و تجزیه و تحلیل توزیع، سهام و ارزش دارایی تجاری و صنعتی با استفاده از داده‌های رتبه‌بندی گردآوری‌شده برای مقاصد اخذ مالیات بر نرخ‌های تجاری در تمام املاک غیرمسکونی در بریتانیا بررسی می‌کند. داده‌های رتبه‌بندی سال‌های 2010، 2017 و 2019، شامل بیش از 6000 واحد دارایی در شهر یورک، قبل از کد‌گذاری جغرافیایی با کد پستی، فیلتر و بر اساس کاربری‌های خرده‌فروشی، اداری و صنعتی طبقه‌بندی شدند. مقادیر اسمی نرخ‌پذیر و مساحت‌های طبقه برای همه محل‌ها در شبکه شش ضلعی به قطر 100 متر جمع‌آوری شد و میانگین ارزش نرخ‌پذیر محاسبه شد تا تغییرات در توزیع و ارزش تمام فضاهای طبقه شغلی در شهر در دهه گذشته را نشان دهد. تجزیه و تحلیل زمانی فضایی قطبی شدن بازار املاک خرده فروشی یورک را بین مرکز شهر تاریخی و مکان های خارج از شهر نشان داد. تقسیم‌بندی خرده‌فروشی سنتی از محل‌های غذا و نوشیدنی نشان داد که رشد در دومی باعث کاهش توخالی شدن هسته شهر شده است. این مطالعه در توسعه یک روش تکرارپذیر و کارآمد برای استفاده از GIS، با استفاده از مجموعه داده های رتبه بندی موجود در سطح ملی، برای نشان دادن تغییرات در کوانتوم، توزیع فضایی و ارزش نسبی فضای طبقه اشتغال در طول زمان برای اطلاع رسانی به مدیریت محلی و ملی زمین، برنامه ریزی فضایی و سیاست گذاری توسعه اقتصادی

کلید واژه ها:

نرخ کسب و کار ؛ مالیات ; ارزش گذاری ; اموال تجاری ; انگلستان و ولز ؛ خرده فروشی ; دفتر ؛ صنعتی ؛ زمین اشتغال ; کاداستر

1. معرفی

یکی از چالش های افسران دولت محلی، نقشه برداران، مدیران املاک و مدیران، تولید اطلاعات و تحلیل های معنی دار و به موقع برای اطلاع رسانی مدیریت استراتژیک املاک بخش عمومی و توسعه سیاست استراتژیک در سراسر محیط ساخته شده گسترده تر است. در دنیای امروزی داده‌های بزرگ و باز، چالش کمتر تولید داده‌های دارایی شهری است، بلکه چالش بیشتر این است که چگونه می‌توان از این اطلاعات بهره‌برداری کرد و با موفقیت در مدیریت استراتژیک بخش عمومی معاصر و تصمیم‌گیری گسترده‌تر ادغام کرد. وایات [ 1] تعداد زیادی از کاربردهای GIS در مدیریت زمین و املاک، از جمله: انتقال اموال. مدیریت دارایی مقامات محلی (مالیات و نرخ های شورا، نگهداری، شناسایی اموال کم استفاده)؛ برنامه ریزی توسعه؛ کشاورزی و مدیریت زیستگاه مرکز این امر فرصتی است که «داده های بزرگ» برای جامعه و مؤسسات آن فراهم می کند تا از مجموعه داده های جامعی که به طور فزاینده ای منبع باز یا تحت مجوز به شکل دیجیتال در دسترس هستند، بینشی در مورد بازارهای زمین و املاک شهری به دست آورند. با این حال، Jozefowicz و همکاران. [ 2] دریافت که بهره‌برداری از داده‌های مکانی در بریتانیا همچنان توسط تعدادی از عوامل، از جمله: عدم آگاهی از پتانسیل داده‌ها، با مشکل مواجه است. مسائل مربوط به مالکیت داده و در دسترس بودن؛ کمبود مهارت؛ کیفیت و ثبات داده ها

یکی از این مجموعه داده‌های بزرگ در حوزه مدیریت زمین و مالیات، فهرست ملی رتبه‌بندی غیر داخلی است که در بریتانیا برای وضع نرخ‌های تجاری از متصرفان تمام اموال غیر خانگی (غیر مسکونی) استفاده می‌شود. درآمد نرخ کسب‌وکار جزء مهم‌تر رژیم مالیاتی ملی بریتانیا است، به طوری که وزارت مسکن، جوامع و دولت محلی پیش‌بینی می‌کند که در سال‌های 2019 تا 2020، 25 میلیارد پوند افزایش خواهد یافت که 206 میلیون پوند نسبت به سال قبل افزایش یافته است [ 3 ]. ]. مقامات محلی در انگلستان و ولز به دلیل کاهش 16 میلیارد پوندی بودجه “بلاک کمک مالی” مرکزی از سال 2010 به طور فزاینده ای به درآمد حاصل از نرخ های تجاری متکی هستند [ 4 ]]. از سال 2013، تمام مقامات محلی در انگلستان و ولز 50٪ از نرخ های تجاری خود را حفظ می کنند، با مقامات آزمایشی که 100٪ از درآمد نرخ های تجاری خود را از سال 2017 حفظ کرده اند [ 5 ]. این مقاله پتانسیل دولت مرکزی و محلی و آژانس‌های آن را برای بهره‌برداری از این مجموعه داده ملی جامع برای بررسی توزیع اموال تجاری، کمیت و ارزش آن با افزودن ابعاد مکانی و زمانی در تجسم داده‌ها از طریق کاربرد سیستم‌های اطلاعات جغرافیایی (GIS) بررسی می‌کند. )

توانایی تجزیه و تحلیل ابرداده های مربوط به نقاط جغرافیایی در یک GIS به محققان و سیاست گذاران توانایی بررسی الگوهای مکانی و زمانی در داده ها را می دهد و یک رویکرد روش شناختی اساسی در طیف متنوعی از رشته ها از جمله اپیدمیولوژی [ 6 ، 7 ]، جرم شناسی [ 6، 7]، جرم شناسی است. 8 ] و علوم سیاسی [ 9 ]. در رشته اقتصاد املاک، توزیع کمیت و قیمت ملک تجاری و مسکونی قابل ارزیابی است. در بسیاری از موارد، این منجر به بررسی رابطه بین قیمت ملک و یک یا چند متغیر فضایی می شود. به عنوان مثال، سئو و همکاران. [ 10] ارزش املاک تجاری را در رابطه با زیرساخت های راه آهن سبک و بزرگراه، با در نظر گرفتن اثرات منفی و مثبت آنها بررسی کرد. کوراماز و دولمچی [ 11 ] عوامل مکانی قیمت مسکن را در استانبول بررسی کردند در حالی که آتریا و همکاران. [ 12 ] به طور خاص “حق بیمه ضمنی خطر سیل” را مورد بررسی قرار داد، که کاهش قیمت املاک را در مناطقی که قبلاً آبگرفته بودند نسبت به مناطق مشابهی که سیل نشده بودند نشان داد. سلمر و تروجانک [ 7 ، 13] از داده‌های مربوط به فروش آپارتمان برای ایجاد یک نقشه قیمت استفاده کرد که با آن تأثیر عوامل خارجی مثبت و منفی مانند نزدیکی به فضاهای سبز یا «همسایه‌های بد» به‌عنوان منابع سر و صدا یا آلودگی بررسی شود. آنها همچنین تغییرات زمانی را ترسیم کردند – توزیع میانگین تغییر قیمت سالانه. نتک و همکاران [ 8 و 14 ] نشان داد که از نقشه های ارزشی می توان برای درک بهتر اولویت های مکانی صنایع خلاق استفاده کرد. علی‌رغم چنین نمونه‌هایی، پیشرفت نسبتا کمی در بهره‌برداری از داده‌های فهرست رتبه‌بندی در بریتانیا از زمان کار پیشگام Thurstain-Goodwin و Unwin در سال 2000 [ 15 ]، دفتر معاون نخست‌وزیر (ODPM) و مرکز فضایی پیشرفته صورت گرفته است. تجزیه و تحلیل (CASA) در سال 2002 [ 16]، و Katyoka و Wyatt در سال 2008 [ 17 ]. در واقع، دفتر کابینه خود دولت بریتانیا اخیراً اعتراف کرد که در حالی که تشخیص داده است که استفاده بهتر از داده‌های مکانی در بخش عمومی ارزش اقتصادی و اجتماعی بیشتری ایجاد می‌کند، اما هنوز به‌طور دقیق برآورد نشده است [ 18 ].

تجزیه و تحلیل جغرافیایی داده‌های دارایی تجاری همچنین فرصتی را به ما می‌دهد تا بررسی کنیم که آیا نظریه‌های مکان تجاری و صنعتی، که توسط افرادی مانند وبر [ 19 ]، لوش [ 20 ]، ایزارد [ 21 ] و آلونسو [ 22 ] در اوایل تا اواسط قرن بیستم، هنوز هم در این عصر تحرک خصوصی، صنایع بی بند و بار و تجارت الکترونیک و تجارت با فناوری اطلاعات و ارتباطات مرتبط هستند. به طور خاص، تئوری های استفاده از زمین خرده فروشی مانند مکان مرکزی [ 23 ]، تعامل فضایی [ 24 ]، اجاره پیشنهاد [ 25 ] و حداقل تمایز [ 26 ]]، به عنوان هرگز قبل، با استفاده از tailing الکترونیکی و تحقق روز بعد، به چالش کشیده شده اند، زیرا مصرف کنندگان همچنان از “آجر به کلیک” حرکت می کنند. در عین حال، محققان باید توجه داشته باشند که روابط علی غیرقابل پیش بینی هستند. روابط متقابل، پویا و پیچیده هستند: عوامل اجتماعی، محیطی و اقتصادی بر یکدیگر تأثیر می گذارند، از جمله نزدیکی به منابع و بازارها، زیرساخت های حمل و نقل، مناسب بودن محل اقامت و توپوگرافی، اقتصاد تجمع و مداخله دولت [ 27 ، 28 ].

در بریتانیا، همه دارایی های غیر مسکونی بر اساس «ارزش قابل نرخ گذاری» (RV) که توسط آژانس ارزیابی (که از این پس به عنوان صدای آمریکا نامیده می شود) به نمایندگی از دولت، معیار یا تجدید ارزیابی می شود، مشمول مالیات می شوند. هر 5-7 سال [ 29 ]. با توجه به مالکیت غالب خصوصی، تصدی پیچیده و پراکنده املاک تجاری در بریتانیا، RV ها برای ارثی ها محاسبه می شوند که نشان دهنده واحدهای کوچکتر دارایی به جای کل ساختمان ها هستند. وراثت توسط Myers و Wyatt [ 30 ] به این صورت تعریف شده است:

“قطعه ای از اموال واقعی، قابل ارث و مشمول مالیات که می توان بر آن نرخ (تجاری) در نظر گرفت. یک وراثت به طور کلی مربوط به وسعتی از فضای طبقه مناسب برای یک ساکن است و ممکن است شامل یک قطعه زمین، تعدادی ساختمان جداگانه، یک ساختمان کامل، یک یا چند طبقه در یک ساختمان، یا بخشی از یک طبقه باشد.

(Myers and Wyatt (2007)، ص 288)

به گزارش صدای آمریکا [ 31] تقریباً 1.95 میلیون وراثت در انگلستان و ولز وجود دارد (اسکاتلند و ایرلند شمالی سیستم‌های جداگانه‌ای بر اساس اصول تقریباً مشابه دارند). از بین ارثی هایی که داده های فضای کف منتشر می شود، تقریباً 7 میلیارد فوت مربع (659 میلیون متر مربع) فضای طبقه وجود دارد که 60٪ آن صنعتی، 13٪ دفاتر، 16٪ خرده فروشی و 11٪ دیگر است. مقامات محلی در انگلستان و ولز با استفاده از مجموعه داده‌های ارزش‌گذاری خلاصه ملی که توسط صدای آمریکا به نمایندگی از دولت بریتانیا ایجاد و نگهداری می‌شود، به اشغالگران و صاحبان تمام اموال غیر داخلی برای پرداخت نرخ‌ها پرداخت می‌کنند. مجموعه داده رتبه‌بندی غیرداخلی به‌صورت آنلاین منتشر می‌شود تا به طرف‌های علاقه‌مند به یک ملک اجازه دهد ارزش‌گذاری رتبه‌بندی و دارایی‌های مشابه را بررسی کنند.32 ]

VOA اطلاعاتی را در مورد هر ساختمان غیرمسکونی در انگلستان و ولز، همراه با کدپستی، RV، نوع کسب و کار و فضای کل طبقه تولید و نگهداری می کند، که فهرستی از آنها در اختیار همه مقامات محلی قرار می گیرد که بر اساس آن نرخ های تجاری را وضع می کنند. . اینها با ضرب RV (بر اساس اجاره بهای بازار در تاریخ ارزیابی) در ضریب نرخهای تجاری تعیین شده توسط دولت مرکزی محاسبه می شوند (نرخ استاندارد در حال حاضر کمی بیش از 50p در پوند یا 50%) است [ 33 ]. تعدیل دوره‌ای نزولی به ضریب‌های نرخ کسب‌وکار ملی با تجدید ارزیابی نرخ کسب‌وکار و معرفی فهرست رتبه‌بندی «جدید» که در سال‌های 2000، 2005، 2010 و 2017 رخ داد، همزمان است.

کلیه اماکن غیر خانگی به صورت دوره ای بر اساس تاریخ قبلی ارزیابی مجدد ارزیابی می شوند. بنابراین، جدیدترین تجدید ارزیابی نرخ های تجاری، 1 آوریل 2017، بر اساس RV هر ملک در 1 آوریل 2015 [ 29 ] عملاً به این معنی است که RV ها در حال حاضر دو سال از تاریخ گذشته هستند که لیست رتبه بندی «جدید» معرفی شده است. به همین ترتیب، فهرست رتبه‌بندی قبلی در سال 2010 بر اساس ارزش‌های سال 2008 بود و تجدید ارزیابی بعدی که در سال 2021 موعد مقرر است، براساس ارزش‌های بازار در اول آوریل 2019 است. شایان ذکر است که تاریخ ارزیابی فهرست رتبه‌بندی سال 2010 (اول آوریل) 2008) مصادف بود با اوج پیش از رکود بازار ملک در بریتانیا، و در نتیجه نرخ کسب‌وکار برای بسیاری از مکان‌ها بالاتر از اجاره‌های «بازار» برای هفت سال بود [ 4 ]]. در سال 2017، دولت بریتانیا اعلام کرد که تجدید ارزیابی‌ها به جای پنج سال پس از تجدید ارزیابی بعدی در سال 2022، هر سه سال یکبار انجام می‌شود. متعاقباً دولت اعلام کرد که تجدید ارزیابی بعدی تا سال 2021 انجام می‌شود و تجدید ارزیابی زیر در آوریل انجام می‌شود. 2024 [ 34 ].

شایان ذکر است که در میان اقتصادهای توسعه یافته غیرمعمول، انگلستان یک کاداستر واحد و کامل ندارد [ 35 ]. حتی سازمان ثبت اسناد و املاک که جزئیات تمام معاملات املاک کشور را ثبت می‌کند، سوابق مربوط به کل کشور را ندارد، زیرا ثبت از سال 1990 اجباری شده و برخی از املاک طی چندین دهه و حتی قرن‌ها تغییر نکرده است. و همچنین مرزهای دقیق قطعات زمین را ثبت نمی کند [ 36 ، 37]. در واقع، بریتانیا دارای دو کاداستر جزئی است، ثبت اراضی روستایی، پایگاه داده ای از زمین های کشاورزی با اندازه ها و ارجاعات جغرافیایی، مرتبط با کشاورزان و برنامه های کاربردی آنها برای بودجه اتحادیه اروپا. و کاداستر مالی متشکل از پایگاه داده صدای آمریکا، همراه با داده های مالیاتی شورا [ 35 ].

همانطور که دیل و مک‌کلارن [ 38 ] مشاهده می‌کنند، در حالی که نیاز به اطلاعات زمین (و دارایی) برای حمایت از توسعه هر چه ضروری‌تر می‌شود، فرصتی برای بهبود سیستم‌های مدیریت زمین وجود دارد، که ناشی از پیشرفت‌های فناوری، و مجموعه داده‌های زمین و دارایی است که در حال رشد هستند. همیشه بزرگتر بنابراین، مجموعه داده جامع صدای آمریکا این فرصت را فراهم می کند که نه تنها مقدار (m2 ⁾ و ارزش نسبی اموال غیر خانگی در بریتانیا را در تاریخ انتشار فهرست رتبه بندی جدید (البته با تاخیر زمانی 2 ساله) نشان دهد. ، بلکه برای ثبت تغییرات در کوانتوم فضای کف و مقدار بین نقاط سرشماری.

این تحقیق به دنبال کشف پتانسیل استفاده از مجموعه داده های صدای آمریکا برای ایجاد روشی است که می تواند برای به تصویر کشیدن، تجزیه و تحلیل و مدیریت املاک و مستغلات غیر داخلی در سطح محلی، به عنوان پس زمینه ای برای تصمیم گیری های استراتژیک قوی در مورد سرمایه گذاری سرمایه و فضایی مورد استفاده قرار گیرد. می توان مداخلاتی انجام داد. چنین تحلیلی به طور بالقوه برای شهرداران کلان شهرها و شهرها، مدیران ارشد مقامات محلی، مدیران املاک بخش عمومی، برنامه ریزان فضایی و حمل و نقل، افسران توسعه اقتصادی، مدیران شهر و مرکز شهر و سایر وظایفی که نیاز به نمایش جامع تغییرات در سهام دارند، مفید خواهد بود. و عملکرد کلیه تجاری و صنعتی در محدوده صلاحیت خود، در مقیاس های مختلف فضایی.

به طور خاص، همه مقامات محلی در بریتانیا نیاز به بررسی منظم زمین های استخدامی دارند. این‌ها در حال حاضر در ارزیابی‌های موجودی زمین‌های اقتصادی و مسکن (HELAA) قرار می‌گیرند که از آن‌ها می‌خواهد کوانتوم و توزیع تمام فضای شغلی در منطقه خود را بر اساس طبقه‌بندی عمده، مقادیر نسبی (قدرت تقاضای بازار) و عملکرد بین نقاط سرشماری (رده‌بندی دوره‌ای) ثبت کنند. تجدید ارزیابی) برای آشکار کردن تغییرات در سهام و ارزش (داستان های تغییرات بازار را بازگو کند). هدف از این بازنگری ها تعیین این است که آیا زمین و ساختمان های شغلی موجود نیازهای اقتصاد را برآورده می کند یا خیر و مشخص می کند که چه مقدار زمین اضافی باید برای استفاده شغلی در حوزه قضایی یک مقام محلی تخصیص داده شود [ 39 ]]. به طور معمول، مقامات محلی به مشاوران بخش خصوصی پول می پردازند تا از طرف آنها چنین بررسی هایی را انجام دهند، در صورتی که آنها از قبل مجموعه داده جامعی از تمام فضاهای شغلی در ناحیه یا ناحیه خود دارند. جای تعجب است که مقامات محلی از فهرست رتبه‌بندی صدای آمریکا به عنوان مبنای چنین مطالعاتی استفاده نمی‌کنند، زیرا این فهرست بر اساس طبقه یا زیربخش، توزیع و کمیت کل فضای شغلی در هر ناحیه شورای محلی را نشان می‌دهد.

بنابراین، هدف این پروژه تحقیقاتی بررسی پتانسیل مجموعه داده‌های نرخ‌های تجاری غیرداخلی (بزرگ) برای جمع‌آوری/نمایش توزیع و تغییر در سهام و ارزش دارایی تجاری و صنعتی (ارث) در انگلستان است و به دنبال پاسخ به موارد زیر است. سوالات مربوط به یک حوزه معین:

سهام فضاهای خرده فروشی، اداری و صنعتی بین سال های 2010 و 2017 چگونه تغییر کرده است؟
اثربخشی استفاده از تکنیک‌های مکانی و داده‌های فهرست رتبه‌بندی برای اندازه‌گیری تغییرات سهام و ارزش چیست؟
موثرترین راه برای تجسم داده‌های نرخ کسب‌وکار در GIS برای تجزیه و تحلیل توزیع کوانتومی و فضایی فضای شغلی چیست؟

2. مواد و روشها

2.1. رویکرد عمومی

این تحقیق به دنبال توسعه یک روش کلی برای تجزیه و تحلیل و به تصویر کشیدن توزیع مکانی و عملکرد زمانی بازارهای املاک تجاری با استفاده از یک رویکرد سه مرحله‌ای است ( شکل 1 )، که شامل سه حوزه طبقه‌بندی داده‌ها، کمی‌سازی، دانه‌بندی فضایی است که توسط دو رابط متصل می‌شوند. .

2.2. روش شناسی

داده‌های مالکیت تجاری و صنعتی، در قالب فهرست «رده‌بندی ملی غیرداخلی» (NNDR)، در یک صفحه گسترده Excel ارائه شد. هر رکورد مربوط به یک میراث واحد است که شامل نام و آدرس هر کسب و کار، نوع فعالیت کسب و کار، فضای طبقه محل و RV آن است. تعداد کل وراثت ها در یورک در سال 2010 5953، در سال 2017 6562 و در سال 2019 6802 مورد بود. این افزایش در تعداد وراثت ها بین تجدید ارزیابی ها با روند ملی مطابقت دارد که در آن تعداد وراثت ها در طول زمان افزایش می یابد اما لزوماً فضای طبقه را جمع نمی کند.

فیلتر کردن و طبقه‌بندی داده‌ها به سه کلاس انبوه از رویکرد توسعه‌یافته توسط Muldoon-Smith و همکاران پیروی می‌کند. [ 40]. هر رکورد توسط صدای آمریکا به عنوان یکی از صدها دسته بندی ویژه (SCat) طبقه بندی شد که نشان دهنده نوع تجارت است. این‌ها در چهار دسته کلی دسته‌بندی می‌شوند – سه «کلاس» املاک خرده‌فروشی، اداری و صنعتی، و یک دسته کلی «سایر» که شامل طیف گسترده‌ای از اموال است (یعنی اوقات فراغت، آموزش و استفاده‌های خاص؛ حق ارتفاق. ، راهروها، انبارهای تبلیغاتی، سرپناه اتوبوس ها، دوربرگردان های حمایت شده، زیرساخت های مخابراتی و غیره). هر طبقه انبوه شامل یک زیرمجموعه به اندازه کافی بزرگ از سوابق، مربوط به وراثت با برخی ویژگی های مشترک، برای مشاهده روندهای گسترده و شناسایی موارد پرت بود. به عنوان مثال، در یورک در سال 2019، پس از فیلتر و طبقه بندی، مجموعه داده به ترتیب شامل 1210 واحد صنعتی، 1522 واحد اداری و 1867 واحد خرده فروشی بود.

داده‌های فضای کف با پیوند دادن داده‌های NNDR به مجموعه داده‌های VOA دوم، معروف به “فهرست ارزیابی خلاصه” به دست آمد. این مجموعه داده اطلاعات دقیق تری را درباره نحوه محاسبه RV برای هر میراث ارائه می دهد، که برای اکثر انواع املاک تجاری، بر اساس محاسبه ارزش اجاره بازار آزاد به ازای هر متر مربع ^از نوع خاصی از ملک در یک منطقه مشخص است. . وراثت ها با استفاده از ابزار geocoding آنلاین ارائه شده توسط Bell [ 41 ] توسط کد پستی جغرافیایی کدگذاری شدند. سه مجموعه داده مختلف از این طریق تولید شد. یکی بر اساس سوابق مربوط به تجدید ارزیابی املاک تجاری در سال 2010، دیگری بر اساس تجدید ارزیابی در سال 2017 و مورد نهایی بر اساس فهرست رتبه بندی کامل در آوریل 2019 بود.

RV و فضای کف (m2) برای وراثت‌ها ^در هر کلاس توده، سپس در یک شبکه شش ضلعی به قطر 100 متر جمع‌آوری شد و RV بر متر مربع (RV/m2 ⁾ برای هر کاشی شبکه محاسبه شد. استفاده از یک شبکه شش ضلعی با یک فرآیند آزمایش با جغرافیاهای مختلف تعیین شد. همانطور که بن جوزف و گوردون [ 42توجه داشته باشید، مزیت طرح‌بندی خیابان‌های شش ضلعی یا هشت ضلعی در محیط ساخته شده این است که امکان حرکت در شش یا هشت جهت را فراهم می‌کنند، در حالی که شبکه‌های مربعی اجازه حرکت مورب را نمی‌دهند. یک نکته مرتبط با استفاده از شبکه های شش ضلعی در تحلیل فضایی این است که همسایگان مجاور یک کاشی شبکه ای در همه جهات به یک اندازه فاصله دارند و حلقه ای را در اطراف آن تشکیل می دهند. این امر تحلیل حرکت یا اتصال را آسان‌تر می‌کند، همانطور که Burdziej [ 43 ] مثال می‌زند. در مطالعه ما، استفاده از شش ضلعی ها به حل مسئله واحد مساحت قابل تغییر (MAUP) کمک کرد که اولین بار توسط Openshaw و Taylor [ 44 ] شناسایی شد.]: از آنجایی که خیابان‌ها در یورک عموماً به صورت مورب نسبت به محور شمالی قرار دارند، شبکه شش ضلعی پتانسیل را برای هم‌ترازی نزدیک‌تر با الگوی خیابان زیربنایی ارائه می‌دهد و در نتیجه مشکلات مرزی را کاهش می‌دهد. مشخص شد که استفاده از یک شبکه درشت دانه (قطر 500 متر) به اندازه کافی برای نمایش الگوهای خوشه‌بندی، رشد و کاهش در یک منطقه شهری معین حساس نبود. در همین حال، استفاده از شش ضلعی‌های کوچک‌تر برای مشاهده روندهای عمومی بسیار ریزدانه بود.

سپس این فرآیند با استفاده از یک جغرافیای متفاوت تکرار شد – چند ضلعی‌هایی که پوشش هر کدپستی را در منطقه مورد مطالعه نشان می‌دهند (یعنی در تئوری، چند ضلعی حاوی تمام آدرس‌هایی است که در یک کد پستی طبقه‌بندی شده‌اند). سپس نتایج جمع‌آوری شده می‌تواند در نقشه‌های choropleth نمایش داده شود تا الگوهای رشد و کاهش را در سراسر منطقه مورد مطالعه و در مرکز شهر نشان دهد. شایان ذکر است که در شکل نقشه، تصور تغییرپذیری در RV/m ² به طبقه‌بندی مناسب بستگی دارد، زیرا اگر از همان دسته‌هایی استفاده شود که برای املاک خرده‌فروشی استفاده می‌شود، بیشتر ارزش‌ها در دسته کم‌ارزش قرار می‌گیرند که در آن خواص دارای یک RV/m2 ^کمتر از 100 پوند در متر ^مربع. در همه موارد، طبقه‌بندی توسط تابع Pretty Breaks در QGIS انجام شد، که با ترکیب طبقات با ارزش بالاتر و با تغییر شکست‌های طبقه‌بندی برای جبران اثر اعوجاج نقاط پرت اصلاح شد.

2.3. هشدارهای روش شناختی

2.3.1. ژئوکدینگ

اقلام توسط کدپستی کدگذاری شدند که به این معنی بود که به جای اینکه در محل دقیق میراث مربوطه کدگذاری شوند، در واقع در مرکز چندضلعی کدپستی مربوطه کدگذاری شدند. همانطور که ژاکز اشاره می کند، فرآیند اساسی تبدیل آدرس های مبتنی بر متن به مختصات جغرافیایی اغلب مستعد خطای موقعیتی است و تفاوت بین یک مکان واقعی و مکان بازگشتی از آدرس جغرافیایی کدگذاری شده به طور معمول مورد بررسی قرار نمی گیرد [ 45 ]]. کد پستی معمولاً دارای تعداد مشابهی از آدرس‌ها هستند. چند ضلعی های کدپستی با توجه به تراکم توسعه و آدرس ها، در منطقه مورد نظر، از نظر اندازه متفاوت هستند. بنابراین، در مناطق پرجمعیت، دانه بندی نگاشت حاصل در هنگام استفاده از چند ضلعی های کدپستی بیشتر است، زیرا آنها منطقه کوچک تری را نسبت به شش ضلعی های شبکه ای پوشش می دهند. آنها همچنین تمایل دارند که به خوبی با الگوی خیابان زیرین مطابقت داشته باشند زیرا شامل گروه خاصی از آدرس‌ها در مجاورت نزدیک هستند. با این حال، در مناطق کم تراکم، چند ضلعی های کد پستی مناطق بزرگ تری را پوشش می دهند، که اغلب مناطق نسبتاً وسیعی از زمین های توسعه نیافته یا اشغال نشده را پوشش می دهند. این منجر به نتایجی نه چندان آموزنده و شاید گمراه کننده می شود که برای مثال، مقدار زیادی دارایی تجاری در سایتی یافت می شود که در یک چند ضلعی کدپستی بسیار بزرگ قرار می گیرد. پس از تجمیع، نمی توان تشخیص داد که کدام قسمت از چند ضلعی بزرگتر از نظر تجاری جذاب است و کدام نه. این امر به ویژه در مورد مالکیت صنعتی که اغلب در مناطقی با مناطق بزرگ کدپستی واقع شده است صادق است. اگر مقادیر در هر جغرافیای چند ضلعی دیگری جمع شوند، نه بر اساس چند ضلعی های کدپستی، این امکان وجود دارد که مقادیر به طور کلی در چند ضلعی اشتباه جمع شوند (یعنی مکان صحیح باید در چند ضلعی A باشد، اما مرکز چند ضلعی کد پستی مربوطه می افتد. در چند ضلعی B).

2.3.2. اینرسی در سهام

احتمالاً یک تأخیر زمانی وجود دارد که بر رابطه بین شاخص و تقاضای بازار تأثیر می گذارد. مقدار (متر مربع ⁾ املاک تجاری تنها زمانی تغییر می کند که واحدها تخریب شوند، ساخته شوند، یا زمانی که املاک موجود دستخوش تغییر کاربری شوند. این ممکن است مدتی پس از خارج شدن ملک از کاربری اصلی خود رخ دهد. در نتیجه، برای مثال، کارخانه سابق تری در یورک، که در سال 2005 بسته شد، هنوز در مجموعه داده‌های سال 2010 ثبت شد.

2.3.3. عدم وجود داده های جای خالی

یک نقص قابل توجه در داده های صدای آمریکا وجود دارد – آنها نشان نمی دهند که آیا ملک اشغال شده است یا خیر. زمانی که کسب‌وکارها شکست می‌خورند، در وهله اول، احتمالاً منجر به افزایش املاک خالی می‌شود تا کاهش در املاک فی نفسه. از نقطه نظر منابع مالی فوری مقامات محلی، این ممکن است خیلی مهم نباشد، زیرا مالکان هنوز هم پس از یک مهلت 3 ماهه موظف به پرداخت نرخ‌های املاک خالی هستند [ 46 ]. برای اینکه سیاستگذاران عملکرد نسبی، انعطاف‌پذیری یا آسیب‌پذیری مکان‌های استخدامی را درک کنند، سطوح اشغال و خالی بودن واحدهای تجاری باید ثبت و به تصویر کشیده شود.

2.3.4. اینرسی در ارزش گذاری

همه وراثت‌های موجود در مجموعه داده‌های 2010 و 2017 در تاریخ قبلی ارزیابی مربوطه به RV نسبت داده می‌شوند، که در زمان انتشار فهرست رتبه‌بندی «جدید» دو سال از تاریخ گذشته است. مجموعه داده‌های به‌دست‌آمده در تاریخ‌های بعدی همچنان در تاریخ قبلی ارزش‌گذاری می‌شوند (اگرچه املاک فردی ممکن است در زمان‌های دیگر بنا به درخواست، یا اگر شرایط تغییر کند – به عنوان مثال، اگر ویژگی تغییر کاربری داشته باشد یا تمدید شود) ارزش‌گذاری مجدد شود. هنگامی که ارزش بازار افزایش یا کاهش می یابد، RV های ثابت با رانت های رایج بازار خارج می شوند. این تاریخ ثابت سرشماری همچنین از فرصت استفاده از مجموعه داده برای بررسی تغییرات تدریجی و مبتنی بر بازار در RV از یک سال به سال دیگر جلوگیری می کند.

2.3.5. عدم دقت داده ها

این تحقیق عمدتاً به دلیل ناسازگاری در طبقه‌بندی ویژگی‌ها در کدهای SCat با خطاهایی در مجموعه داده فهرست رتبه‌بندی ملی مواجه شد. به عنوان مثال، برخی از سوپرمارکت ها به عنوان انبارهای خرده فروشی طبقه بندی شدند. برخی از مغازه های زیر 750 متر مربع ^به اشتباه به عنوان “فروشگاه های بزرگ” طبقه بندی شدند. مغازه های مشابه در مناطق مختلف به عنوان “فروشگاه” و “فروشگاه مواد غذایی” طبقه بندی شدند. این تحقیق همچنین کشف کرد که برخی از مرزهای چند ضلعی کد پستی دقیقاً با تقسیمات فضای موجود در محیط ساخته شده مطابقت ندارند. به طور خاص، در خارج از مناطق مسکونی متراکم، کد پستی اغلب قطعات زمین و ساختمان‌های بزرگ‌تر را تقسیم می‌کنند و گاهی دارایی‌ها را با کد پستی مناسب در محدوده‌های خود شامل نمی‌شوند.

2.3.6. خواص با رتبه صفر

تعداد کمی از املاک در فهرست رتبه‌بندی‌ها به‌عنوان دارای RV 0 یا 1 ثبت شده‌اند. این مورد برای واحدهای نسبتاً کمی (کمتر از 2000) اعمال می‌شود، اما اگر دارایی‌های بزرگ‌تر درگیر می‌شد، پتانسیل این امر وجود داشت که نتایج را تغییر دهد. به عنوان مثال، با پایین آوردن میانگین RV/m2 ^، یا با پایین آوردن کل RV در یک منطقه معین.

2.3.7. کلاس غیر حجیم و ویژگی‌های «سایر».

نقطه شروع برای ارزیابی بیشتر املاک تجاری، محاسبه ارزش اجاره بازار به ازای هر متر مربع ^از یک نوع ملک معین در یک منطقه معین (نحوه بازار) است. با این حال، انواع خاصی از ملک وجود دارد که ارزش آنها با روش های جایگزین مانند روش سود یا آزمون پیمانکار (هزینه جایگزینی مستهلک شده) محاسبه می شود. بنابراین، فضای طبقه آنها در “فهرست ارزیابی خلاصه” منتشر نشده است. این شامل برخی از دسته‌های کسب‌وکار است که ممکن است در مناطق خاصی از جمله خانه‌های عمومی و اقامتگاه‌های تخت و صبحانه اهمیت ویژه‌ای داشته باشند.

شایان ذکر است که مقوله «دیگر»، شامل مکان‌های ناهمگونی است که نمی‌توان آن‌ها را به عنوان یک طبقه از دارایی در نظر گرفت، برخی از انواع کسب‌وکار مانند کافه‌ها و رستوران‌ها را شامل می‌شود که برای سرزندگی اجتماعی-اقتصادی شهر مهم هستند و مراکز شهر هنگام در نظر گرفتن روندهایی که بر املاک خرده فروشی و اداری تأثیر می گذارد، لازم است به تعامل بین املاک کلاس فله و برخی از زیرمجموعه های “سایر” توجه شود، از جمله مواردی که فضای طبقه برای آنها ثبت نشده است.

2.4. شرح منطقه مورد مطالعه

شهر یورک، در شمال یورکشایر در انگلستان، دارای یک هسته خرده فروشی کوچک، فشرده اما مشخص است که بیشتر فعالیت های تجاری در داخل دیوارهای شهر غیرمعمول کامل قرون وسطایی متمرکز شده است. یورک دارای سه مرکز خرید برجسته در خارج از شهر است: Monk’s Cross/Vangarde، در شرق شهر. کلیفتون مور، در شمال؛ و یورک دیزاینر خرده فروشی، در جنوب. این شهر به شدت به گردشگری وابسته است، و یک مقصد توقف محبوب برای گردشگران بین‌المللی است که از لندن به ادینبورگ سفر می‌کنند و تقاضای داخلی از مناطق بزرگ روستایی آن.

تحقیقات شورای شهر یورک در مورد اقتصاد شهر، نقاط قوت زیر را فهرست کرده است: جمعیت بسیار ماهر. بیکاری کم؛ زیرساخت دیجیتال خوب؛ موقعیت شهر در خط اصلی ساحل شرقی با اتصالات عالی به لندن و ادینبورگ. اشتغال بالا در بیوتکنولوژی صنعتی و تحقیقات کشاورزی و مواد غذایی، بیمه و راه آهن؛ 7 میلیون بازدید کننده آن در سال نقاط ضعف عبارتند از: فقدان زمین در دسترس برای گسترش کسب و کار، مشاغل کم بهره وری و نیمه وقت، و عدم تطابق بین مهارت ها و مشاغل. ازدحام در جاده کمربندی بیرونی. و رقابت از دیگر مراکز. خرده فروشی و عمده فروشی 16 درصد از اشتغال شهر را تشکیل می دهد اما 11 درصد از ارزش افزوده ناخالص آن را تشکیل می دهد. پیش‌بینی می‌شود که تعداد مشاغل خرده‌فروشی در 10 سال از سال 2016 تا 2 درصد رشد کند [ 39 ]]. منطقه مورد مطالعه شامل کل شهرک بود.

همانطور که در بالا اشاره کردیم، شبکه شش ضلعی فوق در مورد شهر یورک بسیار کارآمد بود، زیرا الگوی خیابانی زیربنایی (عمدتا قرون وسطایی) در مرکز شهر، که در آن خیابان‌ها (در عامیانه به عنوان دروازه‌ها شناخته می‌شوند) عموماً از جنوب شرقی به شمال غربی کشیده می‌شوند. یا در 90 درجه نسبت به اینها، تا حدی به دلیل عبور رودخانه اوس از شهر در جهت شمال غربی به جنوب شرقی است.

شورای شهر یورک یک طرح محلی جدید (از این پس به عنوان طرح نامیده می شود) تهیه کرده است، که در حال حاضر در انتظار تأیید بازرسی برنامه ریزی است که سیاست برنامه ریزی محلی را در برابر الزامات ملی از طرف دولت ارزیابی می کند. این طرح، مناطق خاصی را در صلاحیت شورا برای اهداف مختلف تعریف می‌کند – به ویژه، مناطقی که توسعه در آن‌ها برای حفاظت از محیط طبیعی یا ساخته شده به شدت کنترل می‌شود، و مناطقی که انواع خاصی از توسعه تشویق می‌شوند، مانند خرده‌فروشی یا موارد دیگر. اشتغال [ 47 ، 48 ].

این طرح سلسله مراتبی از مراکز خرده‌فروشی را ایجاد می‌کند که در بالای آن مرکز شهر قرار دارد، بیشتر آن به عنوان «منطقه خرید اصلی» طبقه‌بندی می‌شود، در زیر این دو منطقه حومه‌ای Acomb و Haxby قرار دارند که به عنوان «مراکز خرده‌فروشی منطقه» طبقه‌بندی می‌شوند. مجموعه‌ای از مغازه‌ها که به عنوان «مراکز خرده‌فروشی محلی» شناخته می‌شوند. اگرچه این طرح وجود مراکز خرده‌فروشی خارج از شهر را در Monk’s Cross، Clifton Moor و York Designer Retaillet تأیید می‌کند، اما سایت‌های آنها را برای خرده‌فروشی یا هر نوع توسعه دیگری اختصاص نمی‌دهد. در عوض، بیان می‌کند که پیشنهادهای بیشتر برای خرده‌فروشی در خارج از شهر تنها در صورتی مجاز خواهند بود که نتوانند در یک سایت ترجیحی متوالی (یعنی سایتی بالاتر از سلسله مراتب خرده‌فروشی) قرار گیرند.

این طرح یازده سایت را برای اشتغال اختصاص می دهد، که پنج سایت به عنوان “استراتژیک” طبقه بندی می شوند، زیرا مساحت آنها بیش از 5 هکتار است، علیرغم پوشش یک منطقه ترکیبی که کوچکتر از مناطق اشتغال موجود است، همانطور که در شکل 2 نشان داده شده است. این طرح به این معنی است که سایت‌های ایجاد شده باید همچنان برای اهداف صنعتی یا تجاری دیگر مورد استفاده قرار گیرند، اما به صراحت مشخص نمی‌کند که کدام سایت‌ها تحت پوشش این سیاست هستند [ 47 ، 48 ].

با توجه به پتانسیل و محدودیت‌های داده‌ها، بخش زیر نتایج تجمیع و تجزیه و تحلیل مکانی-زمانی موجودی و ارزش را برای سه طبقه عمده دارایی در شهر یورک، بین سال‌های 2010 و 2017 ارائه می‌کند.

3. نتایج

3.1. تنوع بین بخش های “کلاس انبوه”.

RV ها توسط VOA بر اساس ارزش اجاره ای تخمینی بازار آزاد ملک تعیین می شوند. برای املاک “کلاس”، این بر اساس ارزش اجاره £ به ازای هر متر مربع ^از زمین، از طریق مقایسه با شواهد بازار از ارزش اجاره سایر املاک قابل مقایسه در منطقه محلی محاسبه می شود. لیستی که توسط دادگاه دفتر ارزش گذاری به صورت زیر تعریف شده است:

“سطح کلی ارزش ایجاد شده در جایی که تعدادی از املاک، از نظر اندازه، شخصیت، محل اقامت، کیفیت و موقعیت مشابه دارای ارزش قابل قبولی هستند، مورد اعتراض یا تغییر قرار نگرفته اند یا در دادگاه تجدید نظر تعیین شده اند.”

(ترجمه کردن دادگاه دفتر ارزش گذاری [ 49 ])

همانطور که در جدول 1 نشان داده شده است، تفاوت های قابل توجهی بین بخش ها وجود دارد . عمدتاً دفاتر از املاک صنعتی با ارزش‌تر هستند و املاک خرده‌فروشی هنوز هم ارزشمندتر هستند، اگرچه به دلیل رشد خرید آنلاین یا فروشگاه‌های الکترونیکی در بریتانیا، این سلسله مراتب سنتی در معرض تهدید است. دارایی‌های خرده‌فروشی نیز بیشترین دامنه را در مقادیر نشان می‌دهند (متوسط و انحراف استاندارد به دلیل وجود چند ویژگی خرده‌فروشی کوچک اما بسیار ارزشمند در مکان‌های کلیدی “پیش اصلی” بزرگ هستند). محدوده ارزشی املاک صنعتی و اداری، با وجود تنوع قبلی، کمتر است («صنعت» همه چیز را از انبارداری و انبارداری و ارثی‌های تولید مواد معدنی گرفته تا مراکز کامپیوتری و کارخانه‌های تقطیر را پوشش می‌دهد).

در یورک در سال 2019، در مجموع 1.87 میلیون متر مربع ^فضای طبقه “بالک” وجود داشت که 40.5٪ آن صنعتی، 16.7٪ ادارات، 27.5٪ خرده فروشی و 15.2٪ “سایر” بود. لازم به ذکر است که نسبت زیربنای صنعتی بسیار کمتر از سطح ملی است. اکنون سه طبقه انبوه به نوبه خود از نظر توزیع سهام، ارزش نسبی و تغییرات در توزیع و ارزش بین دو تجدید ارزیابی رتبه آخر مورد تجزیه و تحلیل قرار می گیرند.

3.1.1. خرده فروشی

این مطالعه تایید کرد که RVها برای املاک خرده فروشی در شهر یورک از یک الگوی قابل تشخیص و قابل پیش بینی پیروی می کنند که در شکل 3 نشان داده شده است. مرکز شهر شامل مجموعه‌ای از مکان‌ها با مقدار زیادی فضای خرده‌فروشی، با RV نسبتاً بالا است. این منطقه توسط مناطقی با مقادیر متوسط و پایین‌تر احاطه شده است، زیرا کیفیت زمین خرده‌فروشی بدتر می‌شود و میزان پائین‌تر بودن آن کاهش می‌یابد. در غرب مرکز شهر، یک خوشه کم ارزش در مرکز خرده‌فروشی منطقه Acomb آشکار است. در حاشیه حومه شهری، دو غلظت بزرگ از فضای طبقه خرده فروشی با ارزش نسبتاً بالا در شمال و شرق شهر را می توان به ترتیب به عنوان Clifton Moor و Monks’ Cross/Vangarde شناسایی کرد. این پارک‌های خرده‌فروشی «خارج از شهر» تعداد نسبتاً کمی از واحدهای خرده‌فروشی بزرگ را تشکیل می‌دهند. RV/m² در این مکان‌ها به دلیل ترکیبی از ارزش‌های زمین پایین‌تر و قالب‌های بزرگ‌تر که تخفیف کوانتومی را به خود جلب می‌کند، معمولاً پایین‌تر از محل‌های خرده‌فروشی مرکز شهر هستند. خروجی طراحی جدا شده یورک در جنوب شهر (که با ستون آبی تیره در شکل 3 نشان داده شده است) دارای ویژگی های متفاوتی است زیرا شامل مجموعه ای از واحدهای کوچک ساخته شده با RV/m2 بالا ^است که همراه با تعدادی بسیار بالا ارزش کیوسک های کوچک میانگین RV/m2 را افزایش می ^دهد. پدیده مراکز خرده فروشی بزرگ خارج از شهر یا حاشیه شهر، که در آن ارزش های بالاتری به دلیل شرایط تجاری انحصاری، راحتی بالا و هزینه های پایین برای کاربران وسایل نقلیه موتوری شخصی حاکم است، برای بسیاری از شهرها و شهرستان ها در سراسر جهان آشناست. روش/رویکردی که برای نمایش داده‌ها استفاده می‌شود، به وضوح اندازه و ارزش کل مکان‌های واقع در چنین مراکزی را نسبت به موجودی و ارزش محل‌های خرده‌فروشی مرکز شهر “سنتی” نشان می‌دهد.

میانگین RV/ ^m2برای املاک خرده فروشی در یورک، بر اساس فهرست رتبه بندی سال 2017، تقریباً 279 پوند بر ثانیه است. با این حال، این پوشش طیف بسیار گسترده‌ای را پوشش می‌دهد، از کمتر از 20 پوند بر ثانیه تا بیش از 900 پوند بر دقیقه برای واحدهای «پیش اصلی» در مرکز شهر، ایستگاه راه‌آهن (جایی که بازار اسیر وجود دارد) و کیوسک‌ها در خرده‌فروشی‌های خارج از شهر. پارک هایی که همگی دارای وسعت بالایی هستند. به طور قابل پیش بینی، فضای کف خرده فروشی در مرکز شهر متمرکز است، اما همچنین در امتداد جاده های اصلی که از مرکز تابش می کنند، امتداد می یابد. چندین خوشه مهم در امتداد جاده‌های «تنه» شعاعی یا جاده‌هایی که از مناطق مسکونی حومه شهر می‌گذرند، وجود دارد که نشان‌دهنده رابطه نزدیک بین فعالیت‌های خرده‌فروشی، دسترسی و محله‌های مسکونی «محلی» است. استثنای این امر، فروشگاه خرده فروشی York Designer است،

3.1.2. دفاتر

فضای اداری دارای الگوی توزیع مشابه با خرده فروشی است، زیرا هر دو فعالیت تجاری (و نه صنعتی) هستند، با مکان هایی که در مرکز شهر، در امتداد مسیرهای شعاعی، و در مکان های پیرامونی به شکل پارک های تجاری، همانطور که در نشان داده شده است. شکل 4. باز هم، مکان‌هایی که در آن‌ها فضای اداری بیشتری وجود دارد، معمولاً همان مکان‌هایی هستند که مقادیر بالاتر هستند. با این حال، الگوی توزیع و ارزش فضای طبقه اداری نسبت به خرده‌فروشی قطبی‌تر است، با محدوده بسیار باریک‌تری از ارزش‌ها و جهش‌های متوسط‌تر در ارزش برای مکان‌های اداری ممتاز (یا درجه A درجه اول). توزیع فضای اداری در مرکز شهر پراکنده تر است، با شیوع کمتر اماکن اداری در هسته تاریخی شهر. یکی از دلایل این امر می‌تواند پتانسیل محدود برای ساخت ساختمان‌های اداری با پلاک‌های اداری با پلان باز بزرگ به دلیل عدم وجود مکان‌های توسعه به اندازه کافی بزرگ و محدودیت‌های برنامه‌ریزی برای حفاظت از محیط حساس میراث (به عنوان مثال، وضعیت منطقه حفاظت شده) باشد.

3.1.3. صنعتی

همانطور که در شکل 5 نشان داده شده است ، توزیع و RV/m2 ^فضای کف صنعتی در یورک پراکنده تر از محل های خرده فروشی یا اداری است . دو بزرگ‌ترین غلظت زمین‌های صنعتی عبارتند از: کارخانه شکلات سازی نستله، درست در شمال مرکز شهر، و انبار پورتاکابین، در شمال شرقی، در مجاورت Monks’ Cross. موقعیت مکانی سابق نشان دهنده ارتباط طولانی یورک با شکلات سازی است، با کارخانه اصلی شکلات Rowntrees که در اواخر نوزدهم در این سایت تاسیس شد ^.در سال 1988 گروه نستله به تولید خود ادامه داد. موقعیت این گروه نشان دهنده اهمیت زمین نسبتا ارزان در نزدیکی بزرگراه های اصلی در بخش صنعتی «گرسنه فضا» است. در جاهای دیگر، مکان‌های صنعتی تمایل دارند در مناطق خاصی مانند شهرک‌های صنعتی حومه شهری در کلیفتون مور و پارک تجاری یورک، و لبه مرکز/منطقه مناطق انتقالی جزایر فوس و هولگیت جمع شوند. همانطور که در بالا ذکر شد، موقعیت جغرافیایی گاهی اوقات تقریبی است تا دقیق، و مطمئناً این مورد برای کارخانه نستله است. کد پستی بر اساس جمعیت مسکونی و نه مساحت مشخص می شود و از آنجایی که املاک صنعتی معمولاً در کدپستی بزرگتر با تراکم جمعیت کمتر، در حاشیه منطقه شهری یافت می شوند.

رابطه بین کمیت فضای موجود و RV/m2 ^آن کمتر از کلاس‌های خرده‌فروشی و اداری است، و نشان می‌دهد که فضای طبقه صنعتی تمایلی به سازمان‌دهی در خوشه‌هایی ندارد که هم مقدار فضای کف و هم RV/m2 ^آن باشد . بالا این تا حدی به بروز کوانتومی مربوط می شود، که در آن هر چه فضای طبقه بیشتر اشغال شود، ارزش اجاره در واحد مساحت کمتر است (در واقع همان اصل خرید عمده). مقادیر فضای کف صنعتی اسماً کمتر است و در نتیجه محدوده بسیار باریک تری نسبت به بازارهای خرده فروشی یا اداری دارند، که نشان می دهد مکان های اصلی یا مرکزی برای استفاده صنعتی یا تولیدی مهم نیستند.

3.2. تغییر در طول زمان

یکی از مزایای بهره‌برداری از داده‌های NNDR این است که یک مجموعه داده طولی جامع را فراهم می‌کند، زیرا نه تنها کل فهرست رتبه‌بندی در تجدید ارزیابی‌های دوره‌ای بررسی می‌شود، بلکه فهرست خلاصه هر سال با ثبت تغییرات افزایشی به‌روزرسانی می‌شود. این فرصتی را برای انجام تجزیه و تحلیل مقایسه ای از کمیت و توزیع فضای طبقه و ارزش نسبی آن بین نقاط سرشماری، در این مورد 2010، 2017 و 2019 ایجاد می کند.

3.2.1. نظرات عمومی

شکل 6 نشان می دهد که فضای طبقه خرده فروشی کل بین سال های 2010 و 2017 6 درصد افزایش یافته است. از آن زمان تا کنون، کاهشی ملایم داشته است. فضای اداری در یورک در هر دو دوره کاهش یافته است که به طور کلی با تصویر ملی سازگار است. بیشترین اختلاف با روند ملی مربوط به فضای کف صنعتی بود که بین سال‌های 2010 تا 2017 به دلیل خارج شدن کارخانه شکلات تری از فهرست، 11 درصد کاهش یافت (تقریباً 89000 متر مربع)، قبل از اینکه بین سال‌های 2017 و 2019 در مقایسه ^با در هر دو دوره زمانی در سطح ملی افزایش یابد.

3.2.2. املاک خرده فروشی

افزایش اندک در فضای طبقه خرده‌فروشی کل در یورک، تغییری در توزیع آن را پنهان می‌کند که می‌توان با مقایسه داده‌ها برای هر کاشی شبکه جداگانه بین هر تاریخ سرشماری و مکان‌هایی که تغییرات رخ می‌دهد، آشکار شد. بین سال‌های 2010 و 2017، این وضعیت یکی از حالت سکون بود. از 356 کاشی شبکه ای حاوی محل های خرده فروشی، 183 مورد بدون تغییر، 90 کاشی کاهش کمتر از 500 متر مربع ^و 57 کاشی شاهد افزایش کمتر از 500 متر مربع ^بودند . کاشی‌های شبکه‌ای که در آنها افزایش یا کاهش بیشتر رخ داده، الگوی واضحی از خود نشان می‌دهند—11 کاشی از 13 کاشی شبکه‌ای که کاهش در فضای خرده‌فروشی بیش از 500 متر مربع ^را ثبت کرده‌اند ، در مرکز شهر دسته‌بندی شده‌اند. ثبت 13 کاشی شبکه ای بیش از 500 متر مربع افزایش می ^یابد، 2 در مکان های روستایی خارج از شهر، 7 در مکان های پیرامونی (از جمله 5 در پارک های خرده فروشی خارج از شهر)، 1 در حومه، 1 در حاشیه پارک خرده فروشی مرکز قرار داشتند. فقط دو نفر در مرکز شهر بودند. این روند مشاهده شده برای کاهش فضای طبقه خرده فروشی در مرکز و افزایش در حاشیه شهر، که در شکل 7 نشان داده شده است، اغلب به عنوان توخالی [ 50 ] نامیده می شود. این روند بین سال‌های 2017 و 2019 ادامه یافته است، البته به میزان کمتر، با هر چهار کاشی شبکه‌ای که افزایش فضای کف بیش از 500 متر مربع ^را در مکان‌های پیرامونی ثبت کردند، که دو مورد از آن‌ها در پارک‌های خرده‌فروشی خارج از شهر بودند. از بین پنج کاشی شبکه ای که در فضای کف بیش از 500 متر مربع کاهش می ^یابددو مورد در مرکز شهر، دو مورد در پارک‌های خرده‌فروشی و یکی محیطی بود که در شکل 8 نشان داده شده است.

این مطابق با تصویر ملی است. در کل بریتانیا، اکثر مقامات محلی شاهد افزایش فضای زیربنای خرده‌فروشی بین سال‌های 2010 و 2017 بوده‌اند. با این حال، بین سال‌های 2017 و 2019، رشد خرده‌فروشی به طور کلی ضعیف‌تر بود، با تعداد کمی از مناطق که افزایش را ثبت کردند، و کاهش فضای طبقه گسترده‌تر بود. افزایش‌های بزرگ‌تر در مکان‌هایی بود که توسعه خرده‌فروشی‌های جدید در آن‌ها اتفاق افتاده بود، نه به‌طور تدریجی از طریق توسعه‌های کوچک.

3.2.3. املاک اداری

املاک اداری تنها یکی از سه بخش است که کاهش مداوم در فضای طبقه بین سه نقطه سرشماری را نشان می دهد. یک دلیل بالقوه برای این ممکن است تغییر در حقوق توسعه مجاز باشد: از سال 2013، تغییر کاربری ساختمان از اداری به مسکونی بدون مجوز برنامه ریزی مجاز بوده است. در جاهایی که ارزش زمین بالا است و املاک مسکونی با کمبود مواجه هستند، این امر احتمالاً باعث کاهش دفاتر می شود. با این حال، در اینجا، الگوی کاهش متغیر نشان‌داده‌شده توسط اموال خرده‌فروشی در شکل 9 ، برای اموال اداری اعمال نمی‌شود: همانطور که مقایسه زمانی نشان می‌دهد، مکان‌های اداری بین سال‌های 2010 و 2017 متمرکزتر شدند، با چهار کاشی شبکه‌ای واقع در محل ضبط کلیفتون مور کاهش یافت. بیش از 500 متر ^مربع. در حالی که بین سال‌های 2010 و 2017، هیچ رشد آشکاری در مکان‌های اطراف مرکزی یا جابه‌جایی فضای اداری به خارج از هسته تاریخی وجود نداشت، بین سال‌های 2017 تا 2019، داده‌ها نشان می‌دهد که دارایی اداری تمایل دارد به خارج از هسته تاریخی حرکت کند. مرز دیوارهای شهر قرون وسطایی) همانطور که در شکل 10 نشان داده شده است.

کاهش فضای اداری بین سال‌های 2010 و 2019، که در سطح ملی و همچنین در یورک مشاهده شد، در لندن و جنوب شرقی بیشتر بود، شاید به این دلیل که این منطقه‌ای است که ارزش مسکونی در آن بالا است. با این حال، کاهش عمومی در فضاهای اداری مانع از افزایش درصد بسیار زیاد در مکان‌های خاص نشد.

3.2.4. مالکیت صنعتی

این شاخص الگوی کمی را برای تغییرات در فضای کف صنعتی در سه نقطه سرشماری نشان می دهد. باز هم، همانطور که در شکل 11 نشان داده شده است ، تصویر کلی یکی از سکون است: از 327 کاشی شبکه ای که دارای فضای کف صنعتی هستند، تقریبا نیمی (154) هیچ تغییری مشاهده نکردند. رشد مجدداً در مکان‌های پیرامونی و مکان‌های صنعتی مستقر متمرکز بود: از 11 کاشی شبکه‌ای با رشد بیش از 1500 متر مربع ⁽ به دلیل بزرگ‌تر بودن مکان‌های صنعتی به آستانه بالاتر توجه کنید)، 4 کاشی در مکان‌های روستایی، 3 کاشی در کلیفتون مور، و 4 در سایر سایت های صنعتی در محدوده شهری. هیچ الگوی قابل تشخیصی از کاهش در فضای کف وجود نداشت، با کاشی های شبکه ای که کاهش بیش از 1500 متر مربع را ثبت کردند ^.در سطح شهر پراکنده شده است. در حالی که فضای کف صنعتی بین سال‌های 2010 و 2017 به میزان 11 درصد کاهش یافت، که دو سوم آن به دلیل از دست دادن یک کارخانه بود، مجتمع کرافت جاکوبز ساکارد (کارخانه شکلات سازی سابق تری) در جاده بیشاپتورپ، که عمدتاً در حال توسعه مجدد است. کاربری مسکونی رشد کمی در فضای کف صنعتی که بین سال‌های 2017 و 2019 رخ داد، در مناطق روستایی یا پیرامونی بود. همانطور که در شکل 12 نشان داده شده است، هیچ الگوی آشکاری از کاهش در طول این دوره وجود نداشت .

در سطح ملی، بین سال‌های 2010 تا 2019 رشد جزئی در فضای کف صنعتی در سراسر کشور مشاهده شد. کاهش در لندن مشاهده شد، شاید به این دلیل که ارزش بالای زمین و دارایی باعث تغییر کاربری‌های صنعتی نسبتا کم ارزش به کاربری‌های با ارزش بالاتر شد.

ممکن است این فرضیه وجود داشته باشد که با کاهش اشغال خرده فروشی و ادارات در مرکز شهر، فضای خالی ممکن است با کاربری های دیگر پر شود. استفاده‌هایی مانند خانه‌های عمومی، کافه‌ها و رستوران‌ها، کلوپ‌ها و تئاترها به‌عنوان «استفاده‌های اصلی مرکز شهر» در چارچوب سیاست برنامه‌ریزی ملی [ 51 ] توصیف می‌شوند و ممکن است دارای برخی ویژگی‌های مکانی مشترک با فعالیت‌های خرده‌فروشی در نظر گرفته شوند. به منظور بررسی این فرضیه، سوابق در کدهای SCAT، مربوط به غذا و نوشیدنی، برای بررسی الگوهای تغییر گروه بندی شدند. شواهد با افزایش تعداد اماکن غذا و نوشیدنی در سطح شهر همانطور که در شکل 13 و شکل 14 نشان داده شده است، از این فرضیه حمایت می کنند.: 418 در سال 2010، 454 در سال 2017، 475 کاشی در سال 2019. بین سال‌های 2010 تا 2019، 219 کاشی مشبک وجود داشت که حاوی هر گونه غذا و نوشیدنی بود که از این تعداد 61 مورد به طور کامل یا جزئی در شهر تاریخی بود. در مجموع، 15 کاشی توری شاهد افزایش بزرگ (بیش از 100000 پوند) در ارزش اماکن غذا و نوشیدنی بین سال‌های 2010 تا 2017 بودند که از این تعداد در شهر تاریخی و 4 مورد از 5 مورد بین سال‌های 2017 تا 2019 بود. استثناها شامل غذاهای جدید و محل نوشیدنی در مراکز خرید خارج از شهر Vangarde و Monk’s Cross.

در واقع، کل RV اموال غذا و نوشیدنی در دیوارهای شهر بین سال‌های 2010 و 2017 افزایش قابل‌توجهی داشته است و پس از آن نیز به افزایش خود ادامه داد. افزایش مواد غذایی و نوشیدنی به طور قابل‌توجهی ضرر در RV خرده‌فروشی را جبران می‌کند، اما تمام ضررهای دارایی تجاری در مرکز شهر را بین سال‌های 2010 تا 2019 جبران نمی‌کند. حمایت روزانه توسط کارکنان بخش خدمات در حفظ خرده‌فروشان مواد غذایی و نوشیدنی مهم است. شهر یا مرکز شهر رشد خرده‌فروشی مواد غذایی و نوشیدنی در یورک به دلیل صنعت توریسم قوی آن تقویت شده است، با این حال، کاهش فضای اداری در همان دوره می‌تواند منبع آسیب‌پذیری باشد، به خصوص اگر تعداد گردشگران کاهش یابد.

افزایش بسیار زیادی در RV املاک تجاری غیرغذایی و نوشیدنی در خارج از مرکز شهر بین سال‌های 2010 و 2017 وجود داشت – 12.8 میلیون پوند – حتی اگر این دسته شامل املاک اداری بود که کاهش 3.2 میلیون پوندی را شاهد بود. این افزایش شامل موارد زیر بود: 8 میلیون پوند ملک خرده فروشی. 3.6 میلیون پوند در دانشگاه بزرگ یورک؛ 2.1 میلیون پوند هتل های جدید (در کل شهر، RV هتل 48٪ افزایش یافته است). و اضافات کوچکتر به موزه راه آهن ملی (0.9 میلیون پوند) و بیمارستان ناحیه یورک (0.5 میلیون پوند).

4. بحث

این مطالعه فرصت‌های بالقوه‌ای را برای دولت‌های ملی و محلی برای بهره‌برداری از داده‌های رتبه‌بندی غیرداخلی ملی (NNDR) برای دریافت و نمایش تغییرات در کوانتومی، توزیع فضایی و ارزش نسبی فضای شغلی بر اساس بخش، به‌عنوان مثال، خرده‌فروشی، اماکن اداری و صنعتی نشان داده است. در طول زمان. استفاده از این مجموعه داده جامع به این معنی است که همه مکان ها، صرف نظر از اندازه، وضعیت یا بخش، گرفته می شوند. نویسندگان پیشنهاد می‌کنند که RV/m2 می‌تواند به عنوان یک نماینده برای جذابیت بازار استفاده شود، زیرا اندازه‌گیری ثابتی از ارزش خواص با اندازه‌های مختلف در مکان‌های مختلف ارائه می‌دهد.

این مطالعه نشان داد که در حالی که خرده فروشی و تجمع اداری در مرکز شهر ادامه داشت، مطابق با نظریه مکان یابی ملک تجاری کلاسیک [ 20 ، 22 ، 23]، خوشه های قابل توجهی از فضای تجاری تجاری در حاشیه حومه شهری، به ویژه در تقاطع های بین راهروهای حمل و نقل شعاعی و جاده کمربندی شهر وجود دارد. نتیجه این اثر یک بازار دارایی تجاری دوتایی در حال ظهور است که باعث افزایش حرکت وسایل نقلیه، نه تنها توسط مشتریان، بلکه کارکنان شاغل در بخش‌های خرده‌فروشی و اداری می‌شود. در مقابل، بخش صنعتی در یورک، نسبتاً کوچک است، که تحت تسلط دو غلظت بزرگ فضای تولیدی است، و کاهشی را در فضای کف ثبت کرده است که با روند ملی ناسازگار است. از میان تمام بخش‌های دارایی، مکان برای املاک خرده‌فروشی حیاتی‌تر است، همانطور که بر پیاده‌روی و جریان پیاده‌روی تکیه می‌کند. همچنین بخشی است که آسیب پذیرترین بخش در برابر تغییر به نظر می رسد. تجزیه و تحلیل زمانی داده‌های فهرست رتبه‌بندی نشان داده است که رشد قطبی خرده‌فروشی‌های خارج از شهر، یک بازار ملک تجاری دوتایی ایجاد کرده است که خطر تخریب هسته تاریخی شهر را به دنبال دارد. اصلاح بیشتر روش به داده‌ها اجازه می‌دهد تا در دسته‌های کلاس انبوه تقسیم شوند، به عنوان مثال داده‌های طبقه‌بندی انبوه خرده‌فروشی را می‌توان بین خرده‌فروشی سنتی و بخش غذا و نوشیدنی تقسیم کرد. تجزیه و تحلیل تأیید می کند که مرکز شهر یورک در حال تغییر است، با افزایش استفاده از مواد غذایی و نوشیدنی که تا حدودی، تهی شدن خرده فروشی سنتی را جبران کرده است. این روش همچنین پتانسیل تمایز بین فروشگاه‌های کوچکتر و بزرگتر، فروشگاه‌های راحتی و مقایسه، یا کالاهای بالاتر و پایین‌تر را ارائه می‌دهد. به عنوان مثال، داده‌های کلاس عمده خرده‌فروشی را می‌توان بین خرده‌فروشی سنتی و بخش غذا و نوشیدنی تقسیم کرد. تجزیه و تحلیل تأیید می کند که مرکز شهر یورک در حال تغییر است، با افزایش استفاده از مواد غذایی و نوشیدنی که تا حدودی، تهی شدن خرده فروشی سنتی را جبران کرده است. این روش همچنین پتانسیل تمایز بین فروشگاه‌های کوچکتر و بزرگتر، فروشگاه‌های راحتی و مقایسه، یا کالاهای بالاتر و پایین‌تر را ارائه می‌دهد. به عنوان مثال، داده‌های کلاس عمده خرده‌فروشی را می‌توان بین خرده‌فروشی سنتی و بخش غذا و نوشیدنی تقسیم کرد. تجزیه و تحلیل تأیید می کند که مرکز شهر یورک در حال تغییر است، با افزایش استفاده از مواد غذایی و نوشیدنی که تا حدودی، تهی شدن خرده فروشی سنتی را جبران کرده است. این روش همچنین پتانسیل تمایز بین فروشگاه‌های کوچکتر و بزرگتر، فروشگاه‌های راحتی و مقایسه، یا کالاهای بالاتر و پایین‌تر را ارائه می‌دهد.

روش ارائه شده در این مقاله می تواند به طور مفید در اداره زمین و دارایی توسط ذینفعان مختلف از جمله دولت مرکزی و محلی، مقامات منطقه ای، زیرمنطقه ای و کلان شهرها، آژانس های توسعه اقتصادی، برنامه ریزان فضایی، استراتژیست های توسعه اقتصادی و شهر استفاده شود. و مدیران مرکز شهر همچنین ممکن است برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات، مالکان و شرکت ها و مشاغلی که فضای شغلی را اشغال می کنند مفید باشد. این روش فرصتی را برای بررسی روابط بین عملکرد فضای شغلی و عوامل اجتماعی-اقتصادی گسترده‌تر مانند تغییرات تکنولوژیکی، سیاست‌های مالی و فضایی دولت، حمل‌ونقل و جمعیت‌شناسی ایجاد می‌کند که همگی بر دوام آتی بازارهای دارایی تجاری و صنعتی تأثیر دارند. .

داده‌های مکانی نقش مهمی در درک شرایط فیزیکی، اقتصادی و اجتماعی حاکم در مناطق شهری دارند و راهی برای کاوش و نمایش رابطه متقابل بین مکان زیرساخت‌های ثابت و دارایی‌های محیط ساخته شده (فیزیکی) و الگوهای پویاتر بازار ارائه می‌دهند. عملکرد (اقتصادی) و جنبش ها (اجتماعی). استفاده از مجموعه بزرگی از داده‌های به‌روز می‌تواند توانایی ما را برای مدل‌سازی نتایج بالقوه مداخلات شهری پیش‌بینی‌شده، شاید به عنوان بخشی از مدل‌سازی سناریو یا ارزیابی گزینه‌ها، بهبود بخشد. همانطور که تامپسون و همکاران. [ 52 ] مشاهده می‌کنید، سیاست‌گذاران و برنامه‌ریزان شهری به دلیل عدم تطابق بین دنیای آینده‌ای که تصمیم‌هایشان در آن تأثیر می‌گذارد و دنیای گذشته‌ای که اطلاعاتی در مورد آن دارند، با مشکل مواجه می‌شوند:

برنامه ریزی (برای آینده) همیشه از طریق آینه دید عقب انجام می شود.

(تامپسون و همکاران (2016) ص 81)

مطالعه موردی ارائه شده در این مقاله نشان می‌دهد که اگرچه این ممکن است درست باشد، اما داده‌های بزرگی در بریتانیا وجود دارد که با استفاده از آن می‌توان تغییرات در توزیع و ارزش نسبی کاربری‌های غالب زمین را در طول زمان و مکان ردیابی کرد. داشتن کمیت جامع و دقیق از موجودی و ارزش تمام فضاهای شغلی، به افسران دولت محلی، نقشه برداران، مدیران املاک و برنامه ریزان هنگام انجام امور اداری زمین، برنامه ریزی فضایی، توسعه اقتصادی و سایر سیاست گذاری ها اطلاع می دهد. ما نشان داده‌ایم که تحلیل جغرافیایی یک ابزار قدرتمند است که می‌تواند با نقشه‌برداری و تحلیل کوانتومی، توزیع فضایی و ارزش نسبی فضای طبقه تجاری و صنعتی در سراسر یک منطقه شهری نسبت به سایر ویژگی‌های فضایی، به مجموعه داده‌های بزرگ موجود «ارزش بیافزاید». تجزیه و تحلیل داده‌های ارزش قابل نرخ‌گذاری و فضای طبقه نیز فرصتی را برای بررسی رابطه بین عملکرد اقتصادی و متغیرهایی که داده‌های مکانی برای آنها در دسترس است مانند شبکه‌های حمل و نقل، خطر سیل، شکل شهری و توزیع جمعیت فراهم می‌کند. استفاده از داده های زمانی در سراسر نقاط سرشماری فرصتی برای نقشه برداری و تجزیه و تحلیل الگوهای تغییر فراهم می کند، که نشان می دهد کدام بخش های اقتصاد در حال رشد هستند، از نظر مقدار فضای اشغال شده، و کدام در حال کاهش هستند. تجزیه و تحلیل با استفاده از چنین داده‌هایی می‌تواند برای آزمایش اینکه آیا نظریه‌های «سنتی» مکان‌های صنعتی و تجاری هنوز در بخش‌های اقتصادی که مستعد اختلال از طریق پیشرفت‌های تکنولوژیکی و ارتباطات سیار هستند، مرتبط هستند یا خیر، استفاده شود.

منابع

Wyatt, P. GIS در مدیریت زمین و املاک ; رالفز، ام.، اد. Spon Press: لندن، انگلستان، 2003. [ Google Scholar ]
جوزفوویچ، اس. استون، م. Aravopoulou، E. داده های جغرافیایی در انگلستان. خط پایین 2019 ، 33 ، 27–41. [ Google Scholar ] [ CrossRef ]
وزارت مسکن، جوامع و حکومت محلی. نرخ های ملی غیرداخلی که توسط مقامات محلی در انگلستان 2019-2020 جمع آوری می شود . جوامع و دولت محلی: لندن، بریتانیا، 2019.
گرینهالگ، پی. داستان واقعی در پس نزاع بر سر نرخ‌های تجاری بریتانیا . The Conversation Trust Ltd.: لندن، بریتانیا، 2017. [ Google Scholar ]
امین اسمیت، ن. فیلیپس، دی. سیمپسون، پی. پایلوت‌های حفظ نرخ کسب‌وکار – چه چیزی می‌تواند. آموخته شود و به چه قیمتی؟ یادداشت توجیهی IFS BN233 ; IFS: لندن، بریتانیا، 2018. [ Google Scholar ]
هاول، CR; ویلسون، CL; یاسویی، ی. Srivastava، DK; لو، دبلیو. بیورنارد، KL; Ehrhardt، MJ; برینکمن، TM; کمایتیلی، دبلیو. Hodges, JR; و همکاران اثر همسایگی و چاقی در بازماندگان بزرگسال از سرطان کودکان: گزارشی از مطالعه کوهورت مادام العمر سنت جود. بین المللی J. Cancer 2019 . [ Google Scholar ] [ CrossRef ] [ PubMed ]
سحر، ل. فاستر، اس ال. شرمن، RL; هنری، کالیفرنیا؛ گلدبرگ، DW; Stinchcomb، DG; بائر، JE GIScience و سرطان: وضعیت هنر و روندها برای نظارت بر سرطان و اپیدمیولوژی. سرطان 2019 ، 125 ، 2544-2560. [ Google Scholar ] [ CrossRef ] [ PubMed ]
بدیروغلو، جی. بدیروغلو، س. کولاک، HE; یومرالی اوغلو، تی. یک سیستم پیشگیری از جرم در اصول فضای زمانی با تکرار، تحلیل نزدیک به تکرار و نقشه برداری تراکم جرم: مطالعه موردی ترکیه، ترابزون. جنایت دلینق. 2018 ، 64 ، 1820-1835. [ Google Scholar ] [ CrossRef ]
کاتونی، ای. یک حوزه خیلی دور: مشارکت و هزینه های رای دادن. صبح. اقتصاد J. Appl. اقتصاد 2020 ، 12 ، 61-85. [ Google Scholar ] [ CrossRef ][ نسخه سبز ]
سئو، ک. سالن، دی. کوبی، م. گلوب، الف. مدل‌سازی لذت‌گرایانه ارزش‌های دارایی تجاری: فروپاشی فاصله از پیوندها و گره‌های زیرساخت راه‌آهن و بزرگراه. حمل و نقل 2019 ، 46 ، 859–882. [ Google Scholar ] [ CrossRef ][ نسخه سبز ]
کوراماز، TK; Dokmeci، V. تعیین‌کننده‌های فضایی ارزش‌های قیمت مسکن در استانبول. یورو طرح. گل میخ. 2012 ، 20 ، 1221-1237. [ Google Scholar ] [ CrossRef ]
آتریا، ا. سوزانا، اف. دیدن آیا باور کردن است؟ شواهدی از قیمت املاک در مناطق آبگرفته. ریسک مقعدی 2015 ، 35 ، 828-848. [ Google Scholar ] [ CrossRef ] [ PubMed ][ نسخه سبز ]
سلمر، آر. رادوسلاو، تی. به سوی افزایش بازار مسکونی. شفافیت: نقشه‌برداری از قیمت‌ها و پویایی مسکن محلی. ISPRS Int. J. Geo-Inf. 2020 ، 9 ، 2. [ Google Scholar ] [ CrossRef ] [ نسخه سبز ]
نتک، آر. بوریان، تی. کوهن، جی. نقشه برداری صنایع خلاق: مطالعه موردی در مورد حمایت از سیستم های اطلاعات جغرافیایی در منطقه اولوموک، جمهوری چک. ISPRS Int. J. Geo-Inf. 2019 ، 8 ، 524. [ Google Scholar ] [ CrossRef ] [ نسخه سبز ]
ترستین-گودوین، ام. Unwin، D. تعریف و تعیین مناطق مرکزی شهرها برای پایش آماری با استفاده از نمایش‌های سطحی پیوسته. ترانس. GIS 2000 , 4 , 305-317. [ Google Scholar ] [ CrossRef ]
ترستین-گودوین، ام. هاکلی، م. لوید، دی. باتی، م. بوت، آر. هیمن، ا. باتی، اس. تومالین، سی. شپرد، اس. کرتیس، اس. و همکاران تولید مرزها و آمار برای مراکز شهر ; گزارش فنی مطالعه آزمایشی لندن؛ مرکز تحلیل فضایی پیشرفته UCL: لندن، انگلستان، 2002. [ Google Scholar ]
کاتیوکا، ام. وایات، پی. تحقیقی در مورد ماهیت مالکیت تجاری و صنعتی خالی. طرح. تمرین Res. 2008 ، 23 ، 125-145. [ Google Scholar ] [ CrossRef ][ نسخه سبز ]
اداره هیئت دولت. یک تحلیل اولیه فرصت های اقتصادی بالقوه ژئو فضایی ; دفتر کابینه: لندن، بریتانیا، 2018. [ Google Scholar ]
وبر، الف. تئوری موقعیت مکانی صنایع . انتشارات دانشگاه شیکاگو: شیکاگو، IL، ایالات متحده آمریکا، 1929. [ Google Scholar ]
Losch, A. The Economics of Location ; Yale: New Haven, CT, USA, 1954. [ Google Scholar ]
ایزارد، دبلیو. مکان و فضا-اقتصاد: یک نظریه عمومی مربوط به موقعیت صنعتی، بازار. مناطق، کاربری زمین، تجارت، و شهری. ساختار. در مطالعات علوم منطقه ای 1 ; MIT: کمبریج، MA، ایالات متحده آمریکا، 1956. [ Google Scholar ]
آلونسو، دبلیو. مکان و کاربری زمین. به سوی یک نظریه عمومی اجاره زمین ; انتشارات دانشگاه هاروارد: کمبریج، MA، ایالات متحده آمریکا، 1964. [ Google Scholar ]
Christaller , W. Central Places در جنوب آلمان Prentice-Hall: Englewood Cliffs، NJ، USA، 1933. [ Google Scholar ]
ریلی، WJ قانون خرده فروشی. جاذبه ؛ WJ Reilly: نیویورک، نیویورک، ایالات متحده آمریکا، 1931. [ Google Scholar ]
Haig, RM Toward a Understanding of the Metropolis: I. برخی گمانه زنی ها در مورد مبنای اقتصادی تمرکز شهری. QJ Econ. 1926 ، 40 ، 179-208. [ Google Scholar ] [ CrossRef ]
هتلینگ، H. ثبات در رقابت. اقتصاد J. 1929 , 39 , 41-57. [ Google Scholar ] [ CrossRef ]
Massey، D. تقسیم فضایی کار: ساختارهای اجتماعی و جغرافیای تولید . لندن مک میلان: لندن، بریتانیا، 1984. [ Google Scholar ]
بال، ام. اقتصاد شهری با فاصله. در مسائل جغرافیایی ; Massey, D., Allen, J., Eds. انتشارات دانشگاه آزاد: باکینگهام، انگلستان، 1984; صص 355-356. [ Google Scholar ]
آژانس دفتر ارزش گذاری نرخ های کسب و کار 2018. در دسترس آنلاین: https://www.gov.uk/introduction-to-business-rates/how-your-rates-are-calculated (در 8 مه 2018 قابل دسترسی است).
مایرز، دی. Wyatt, P. بازاندیشی ظرفیت شهری: شناسایی و ارزیابی ساختمان‌های خالی. ساختن. Res. آگاه کردن. 2004 ، 32 ، 285-292. [ Google Scholar ] [ CrossRef ]
آژانس دفتر ارزش گذاری رتبه غیر داخلی: جداول موجودی املاک 2019 ; آژانس دفتر ارزش گذاری: لندن، بریتانیا، 2019. [ Google Scholar ]
آژانس دفتر ارزش گذاری دانلودهای فهرست رتبه بندی صدای آمریکا ، نسخه بتا تحت مجوز از طریق GOV.UK در دسترس است. آژانس دفتر ارزش گذاری: لندن، بریتانیا، 2020؛ در دسترس آنلاین: https://voaratinglists.blob.core.windows.net/html/rlidata.htm (در 11 مه 2020 قابل دسترسی است).
آژانس دفتر ارزش گذاری نرخ های کسب و کار خود را برآورد کنید . 2019. در دسترس آنلاین: https://www.gov.uk/calculate-your-business-rates (در 26 ژوئن 2019 قابل دسترسی است).
وزارت مسکن، جوامع و حکومت محلی. برگه اطلاعات: لایحه رتبه بندی غیر داخلی (فهرست ها) 2019 . در دسترس آنلاین: https://www.gov.uk/government/publications/non-domestic-rates-lists-bill-policy-factsheet/factsheet-non-domestic-rating-lists-bill (در 14 فوریه 2020 قابل دسترسی است).
Grover, R. چرا انگلستان کاداستر ندارد و آیا اهمیت دارد؟ در مجموعه مقالات کنفرانس FIG، کراکوف، لهستان، 23-25 ژوئن 2008. Federation Internationale des Geometres: Verona، ایتالیا، 2008. [ Google Scholar ]
Telfer، M. HM ثبت زمین. در ثبت زمین برای بیش از 150 سال ; ثبت زمین HM: لندن، بریتانیا، 2019. [ Google Scholar ]
هوک وی، الف. ترسیم خط روی مرزها . ثبت زمین HM: لندن، بریتانیا، 2018. [ Google Scholar ]
دیل، پی اف. مک لارن، RA GIS در مدیریت زمین. در سیستم های اطلاعات جغرافیایی: جلد 1، اصول و مسائل فنی ، چاپ دوم. Longley، PA، Goodchild، MF، Maguire، DJ، Rhind، DW، Eds. جان وایلی و پسران: نیویورک، نیویورک، ایالات متحده آمریکا، 1999. [ Google Scholar ]
وزارت مسکن، جوامع و حکومت محلی. ارزیابی موجودی زمین مسکن و اقتصادی ; 2019. در دسترس آنلاین: https://www.gov.uk/guidance/housing-and-economic-land-availability-assessment (در 14 فوریه 2020 قابل دسترسی است).
مولدون اسمیت، ک. گرینهالگ، پ. کانروی-دالتون، آر. الوانیدس، س. کینگ، اچ. Sparks، B. معاملات شهری: بررسی رابطه بین ترجیح فضایی و پیکربندی فضایی در شهر لیدز. در مجموعه مقالات دهمین سمپوزیوم بین المللی نحوی فضایی، لندن، بریتانیا، 13 تا 15 ژوئیه 2015. [ Google Scholar ]
بل، سی . دوگال . در دسترس آنلاین: https://www.doogal.co.uk/BatchGeocoding.php (در 14 فوریه 2020 قابل دسترسی است).
بن جوزف، ای. گوردون، برنامه ریزی شش ضلعی DLA در تئوری و عمل. J. Urban. دس 2000 ، 5 ، 237-265. [ Google Scholar ] [ CrossRef ]
Burdziej، J. استفاده از شبکه های شش ضلعی و تجزیه و تحلیل شبکه برای ارزیابی دسترسی فضایی در محیط های شهری – مطالعه موردی امکانات عمومی در تورو. متفرقه Geogr. منطقه. گل میخ. توسعه دهنده 2019 ، 23 ، 99–110. [ Google Scholar ]
اپن شاو، اس. Taylor، PJ یک میلیون یا بیشتر ضرایب همبستگی: سه آزمایش بر روی مسئله واحد سطحی قابل تغییر. در کاربردهای آماری در علوم فضایی ; Wrigley، N.، Ed. Pion: لندن، بریتانیا، 1979. [ Google Scholar ]
Jacquez, GM دستور کار تحقیقاتی: آیا خطای موقعیتی کدگذاری جغرافیایی در مطالعات GIS سلامت اهمیت دارد؟ تف کردن تف کردن موقت اپیدمیول. 2012 ، 3 ، 7-16. [ Google Scholar ] [ CrossRef ] [ PubMed ][ نسخه سبز ]
اداره جوامع و حکومت محلی. مقررات رتبه بندی غیر داخلی (املاک غیر اشغالی) (انگلستان) 2008 ; وزارت جوامع و دولت محلی: لندن، انگلستان، 2008; جلد 386.
شورای شهر یورک طرح محلی پیش نویس انتشار 2018 ; شورای شهر یورک: یورک، بریتانیا، 2018. [ Google Scholar ]
شورای شهر یورک طرح محلی یورک نقشه تعاملی شورای شهر یورک: یورک، بریتانیا، 2018. [ Google Scholar ]
خدمات دادگاه ارزشیابی Jargon-Buster ; 2020. در دسترس آنلاین: https://www.valuationtribunal.gov.uk/jargon-buster-faqs/jargon-buster/ (در 14 فوریه 2020 قابل دسترسی است).
سوینی، پی. Sivaev، D. Beyond the High. خیابان: چرا مراکز شهر ما واقعاً مهم هستند. مرکز شهرها: لندن، بریتانیا، 2013. [ Google Scholar ]
دولت HM. چارچوب سیاست برنامه ریزی ملی ; وزارت مسکن، جوامع و حکومت محلی، ویرایش. دولت HM: لندن، بریتانیا، 2012. در دسترس آنلاین: https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/810197/NPPF_Feb_2019_revised.pdf (دسترسی در 20210 می) .
تامپسون، EM; گرینهالگ، پ. مولدون اسمیت، ک. چارلتون، جی. Dolník، M. برنامه ریزان در شهر آینده: استفاده از مدل سازی اطلاعات شهر برای حمایت از برنامه ریزان به عنوان بازیگران بازار. شهری. طرح. 2016 ، 1 ، 79. [ Google Scholar ] [ CrossRef ]